不動産競売物件の入札方法はこれで解決！5つのポイントと注意点を解説
経済的な状況が変わりやすい時代になった今、不動産投資を始めようとしている方も多いのではないでしょうか？不動産を購入する際、相場より安い価格で物件を購入する手段に『競売物件』があります。
競売物件を購入する人は、専門として取り扱う競売屋とも呼ばれる不動産業者や、競売も扱えるという程度の知識を持った方、言葉は知っているけれども一度も取り扱ったことがないと言う方までさまざまです。
今回は競売物件を入札する際の的確な５つのポイントと注意点を解説していきたいと思います。
不動産競売物件とは
まずは、不動産競売物件の詳細をご紹介していきます。
競売物件とは
まずはじめに、競売物件とは住宅ローンなどのお金を借りている人（債務者）が返済できなくなったときに、お金を貸している人（債権者）が裁判所に申し立てを行い不動産を差押え、強制的に売却される物件のことを言います。
文頭でもお伝えした通り、競売物件とは債務者以外であれば、法人でも個人でも、誰でも入札して購入ができます。特別な資格も不要です。
不動産競売の流れ
一度返済が遅れたからといって、いきなり家を競売にかけられることはありません。初期段階（滞納１ヶ月〜２ヶ月目）だと督促の手紙が届くか、電話での督促が行われます。
その後（３ヶ月〜７ヶ月）何度か督促状を送り、それでも支払いが確認できない場合に、債権者に代わって住宅ローンの保証会社が銀行へ借入金の返済をします。これが代位弁済手続きです。
この段階まで来ると、いよいよ競売への手続きがスタートします。ここまでが大まかな競売までの流れになります。
入札をするにあたって押さえるべき５つのポイント
続いては、入札するにあたって押さえるべき５つのポイントをお伝えしていきます。近年、不動産知識のない一般の方が入札することによる新たな問題も多発しておりますので、ここでしっかりと理解を深めていきましょう。
予算を決めて物件を探す
まずは、どのくらいの予算で物件を購入するのか予め決めておく必要があります。無理のない範囲で予算額を決めましょう。
競売物件は、裁判所や新聞などに公示されます。インターネットであればBIT（不動産競売物件情報サイト）から予算や地域で検索することができます。会員登録をする必要がなく、利用料もかかりません。
なお、少々難易度が高い競売物件もあります。次のような物件です。
- 借地権物件
- 持分物件
- 再建築不可 など
これらは、不動産業者が取り扱う特殊な物件となります。次にお伝えする３点セットをしっかりと確認したうえで、選ばないように注意しましょう。
実地調査はしっかりと念入りに行う
実際に競売を行う場合の実地調査はとても重要です。３点セットを読み込んで現状把握につとめると同時に、何度か現場に赴いて占有状況や放置物の状況を確認することで落札後のトラブルを防ぐことにも繋がります。
３点セットは、物件の実地調査にとても重要な書類となります。物件明細書・現況調査報告書・評価書で構成されており、BIT（不動産競売物件情報サイト）よりPDF方式でダウンロードできます。
しかし、あくまでも資料は資料にすぎません。所有権移転時期には内容が変わっている可能性もありますので、実地調査はしっかりと行うことが大切です。
必要書類を準備する
入札には『入札書・入札用封筒・入札保証金振込証明書』が必要になります。競売の入札書類は管轄裁判所の執行官室に貰いに行く方法と、管轄裁判所に郵送依頼を行う２つの方法があります。
入札書類の中身は以下で構成されています。
- 入札書
- 暴力団員等に該当しない旨の陳述書
- 入札保証金振込証明書
- 添付書類
令和２年４月１日施行の民事執行法改正で暴力団員等に該当しない旨の陳述書も提出が必要となりました。
添付書類の添付する書類としては、法人の場合、入札前３ヶ月以内に発行された代表者事項証明または登記事項証明。個人の場合は、入札前３ヶ月以内に発行された住民票（マイナンバー記載無し）です。
入札保証金の入金
保証金の入金は、入札書に入っている裁判所保管金振込依頼書という振り込み用紙で指定された金融機関に保証金を振り込みます。入札期間については約１週間となっているため、必ず期間内に入札保証金の入金が必須です。
競売物件の入札には、売却基準価格の２割以上を保証金として納めます（例：売却基準価格が１００万円以上なら、保証金は２０万円以上）。
最近では個人の競売参入が増えているため、昔ほど安値で落札できないケースが多いです。そのため、人気が高い物件ほど価格も上がっていきます。狙っている物件を落札するためにも事前に現金の用意はしっかりとしておきましょう。
もし落札ができなかった場合は、保証金は後日返金されるので安心してください。
落札ができたら代金を納付する
最も高い金額を提示した方が落札者です。売却許可決定が確定してから１０日前後に裁判所より『登記識別情報通知書』が届きます。案内が届いたら速やかに残金を振り込みましょう。
代金納付の期日は売却許可決定から１ヶ月以内の日とされています。入札価格から既に納付済みの保証金を差し引いた残金を一括で振り込みます。期日までに納付しなければ落札した権利を失うばかりか、同時に保証金の返還請求権も失ってしまいます。
期日までに必ず代金を納付しましょう。
競売物件を購入する際の注意点
競売物件は、一度落札をすると取り消しができません。次にお伝えする注意点をしっかりと確認し、欲しい競売物件を見定めましょう。
内観はできないため物件の詳細がわからない
一般の方が競売物件を落札して困るのが、しっかりと３点セットや現地調査ができていないまま落札してしまったことで、物件の詳細が分からずに困ることがあります。一般的に取引される不動産の販売図面などと比べると、競売で購入した物件の情報量はかなり少ないです。
これが一般市場の相場より２〜４割程度安く購入できる理由です。
落札後に発生した追加費用は買受人の負担となる
競売物件では、落札後に物件に欠陥が見つかった場合、修繕などは全て買受人が負担しなければなりません。雨漏りしていたなど不具合が生じても誰も責任を負ってくれません。
また放置物無しと記載されていても、落札するまでに放置車両が残されるケースもあります。
物件の引渡しは自己責任（占有者とのトラブルの可能性あり）
競売物件のほとんどは占有者（住居者）がいます。これは競売物件と空き家との大きな違いになります。
競売物件では所有権が移転するのみで、引渡し義務までは求められていません。占有者が住んでいる場合、買受人が自己責任で交渉するか法的手段をとって出て行ってもらうことになります。
さらに、強制執行を開始するための費用を前もって納付するよう請求されることもあります。手間や時間、費用までもが余分にかかってしまう点はきちんと留意しておきましょう。
もし困った時のための対処法＆事前対策
前述した通り、競売物件にはさまざまなトラブルが付きものです。最後にトラブルに遭ってしまった場合の対処法とトラブルを事前に防ぐ方法をご紹介します。
代行サービスを利用してトラブルを回避
落札後の内見で残置物が見つかったり一歩踏み入ったら家の悪臭がひどかったなど、そのようなトラブルに遭ってしまった場合は、代行する専門不動産会社を利用するのも一つの手です。
当然手数料はかかりますが、専門不動産会社の多くは落札後の対応や、リフォームなども相談に応じてくれるので、より大きなトラブルを回避するためにも有効な方法でしょう。
不動産が競売になる前にリースバックを利用
競売物件を購入される方には、自宅が競売にかけられてしまい、慣れ親しんだ家を取り戻すために利用しているケースもあると思います。
そうなってしまう前に、リースバックを活用して競売を回避できる方法をお伝えします。
リースバックとは
リースバックとは、自宅を一度売却し、買い手から売却した家を賃貸として借りることで、売却後もそのまま家に住み続けるという方法です。
リースバックのメリットは下記となります。
- 一括でお金が手に入る
- 今の自宅を手放さず、そのまま住み続けられる
- 周囲に知られずに売却できる
- 資金負担が減る
- 固定資産税や修繕費が不要
- いつでも買い戻しが可能
特に、ローンの返済が厳しいけど、引っ越しはしたくないという方にもおすすめなのがリースバックです。
問題解決の糸口として活用できる可能性がありますので、こちらもぜひ参考にしてみて下さい。
まとめ
この記事では不動産競売物件の入札方法の押さえるべき５つのポイントや注意点、リースバックについてご紹介しました。
競売物件は、一般的な不動産取引とは異なり、入札手順や手続きなども複雑で物件の詳しい情報が分からない点があるため、安価で購入できるメリットもありますが、デメリットが多いのも特徴です。
今回の記事では、競売物件の入札が初めての方や、これから入札を考えている方など全ての方に、少しでもいい物件を購入できるようお伝えしました。ぜひ参考にしていただき、皆様のお役に立てれば幸いです。
