任意売却によるリースバックで注意すべき5つのポイントを詳しく紹介

日々生活するなかで、経済的な状況が変わってお金がすぐに必要になったらどうしようと考えたことはありませんか？

購入した自宅や所有する不動産の売却を検討している方の選択肢に、任意売却によるリースバックという方法があります。

この記事では、任意売却によるリースバックを実施する際に注意すべき5つのポイントをご紹介します。

任意売却によるリースバックについて

まず最初に、任意売却の定義とリースバックのメリットデメリットについて詳しく説明していきます。

任意売却とは

任意売却とは、ローンの返済が滞るなどの理由により、競売の手続きにまで進んだ際に選択される方法のひとつです。

通常はローンの滞納が連続して数ヶ月以上続くと、借入先の金融機関などの債権者は少しでもローンを回収するため、自宅を差し押さえて競売をおこないます。

しかし、債権者の同意を得て任意売却をすると、競売の実行を止めることが可能です。

その上で引越し代を確保したり、リースバックでそのまま自宅に住み続けたりすることができるようになります。

リースバックとは

リースバックとは、所有している不動産を投資家や不動産業者などの第三者に購入してもらうことで、元の所有者がその後も住み続けることができるという不動産取引です。

正式名称はセル＆リースバック（セルアンドリースバック）と言います。近年、任意売却とリースバックを組み合わせる取引方法が注目されています。

自宅に住み続けたい、住み続けながら家を売りたい場合などは、任意売却した後も自宅に住み続けるというリースバック契約がおすすめですが、メリットとデメリットについても熟知しておく必要があります。

メリット

最大のメリットは、思い入れのある自宅に住み続けることができ、不動産を利用し続けられることです。

引越しをする必要も無いので、金銭的な負担は少ないと言えます。

また、リースバックは不動産売買であるため、売却代金が一括で支払われるというメリットがあります。資産を担保とした融資などではないため、資金の用途にも制約がありません。

こういったメリットから、子供の入学金等の費用をまとめて調達する、事業資金や設備投資費を調達するといった活用方法が考えられます。

デメリット

最大のデメリットは、売却後の利用に月々の家賃を支払う必要があるという点で、月々支払う家賃は周辺相場よりも高く設定されることが多いです。

また、通常は売却価格よりも買い戻す際の価格の方が高くなるため、売却した自宅を買い戻したいと考えた場合、売却価格よりも多くの費用がかかります。

注意すべきポイント

続いては、リースバックを決める際に注意すべき5つのポイントをご紹介します。

販売価格を決められない

任意売却であれば自宅の販売価格をご自身で設定できるとお考えの方もいらっしゃるかもしれませんが、価格を決定する権利は銀行などの金融機関が持っているため、自分で設定することはできません。

というのも親族などに安く譲ってしまった場合、金融機関が住宅ローンの回収をするのが難しくなるという点にあります。

また、債権者である銀行が相場よりも高く販売価格を設定してしまった場合、自宅を買い上げる投資家や不動産会社が出てこなくなります。そうすると、リースバックという選択ではなく家を販売する通常の手順を踏まなければいけなくなります。

上記の理由から、確実に債権を回収することを目論む金融機関としては、相場よりも安い金額で販売価格を設定する傾向にあります。

任意売却だから自分で販売する値段を決定できると勘違いしがちですが、この点には注意が必要でしょう。

債権者の同意を得る必要がある

リースバックをするためには、債権者である金融機関の同意を得る必要があります。

通常であれば家を売る際に金融機関へ同意を得る必要はありませんが、任意売却の場合は家を売却したあとに住宅ローンが残るケースが考えられるため、金融機関へ同意を取る必要があります。

リースバックという売り方では納得をしない金融機関も存在しているので、家の持ち主本人の意思のみで任意売却をすることができないという点には注意が必要です。

そもそも担保（抵当権）として債権者である金融機関は住宅を抑えているので、住宅を本人の意思のみで販売することはできません。というのも、勝手に担保である住宅を売却されてしまっては債権者は回収が難しくなってしまうからです。

必ず書面で契約を結ぶ

リースバックを利用した場合、自宅には持ち家ではなく賃貸という形式で住むことになります。所有者は不動産や投資家に変わりますので、賃貸契約を更新する際に家賃を法外に値上げさせられたり、更新を拒否されるというトラブルも稀にあります。

家賃の値上げについての約束が口頭であったために値上げに踏み切られるケースもあるため、書面での契約をきちんと結んだほうが良いでしょう。

リースバックで賃貸として借りる場合の月額の金額は、一般的な周辺賃貸相場よりも高めに設定されます。そのため、値上げによる家計への負担は大きくなります。

最初から長い年月で賃貸契約を結べばいいのではないかと思う方もいると思いますが、多くの不動産業者は定期借家契約で契約をします。

この定期借家契約は、所有している貸主が契約について主な権利を持つことになります。契約の更新や家賃の値上げといった一切の権利を貸主が持ちます。

通常の賃貸だと普通借家契約で契約をするのですが、定期借家契約では借りている側が望んだとしても、貸主の合意を優先することになるため、更新をすることができないケースも稀に発生します。

家賃の値上げに耐えることができない場合や、そもそも契約更新を拒否されてしまった場合は引っ越しをしなければなりません。

買い戻しの希望が通らない

リースバックをして賃貸契約で住んでいる方でも、その物件を買い戻ししてまた持ち家という形で住みたい、と思う方もいらっしゃいます。

しかし買い戻しの現状は、高額な買い戻し金額を設定されたりと不動産業者とのトラブルに発展する場合も少なくありません。

先ほどお話した契約更新のトラブルと同様に、口頭での買い戻しの合意を得ていた場合ですら、売却当初と地価の値段が変わったという理由により、不動産業者からの買い戻しを拒否されてしまうこともあります。

その物件を所有している側は、リースバックして住んでいる物件を他の第三者へと所有権をうつすことも可能なため、買い戻しを検討しているのであればリースバック業者はより慎重に選ぶ必要があります。

また、先程のデメリットにも記載いたしましたが、売却のときは低い価格を設定されるにも関わらず、買い戻しの際には高い価格での取引がされる傾向にあるため、当初の想定よりも少なくない金額を払うことになってしまうことには注意が必要です。

物件の所有権が移る

リースバックとは、所有権を不動産業者に売却してまとまったお金を得て賃貸として住むという方法のことですが、推定相続人の同意の必要がなくても売却が可能なため、相続の際に親族間のトラブルを助長するケースもあります。

もちろん不動産業者から住宅を買い戻し、持ち家とした場合は通常の相続として考えることができます。

リースバックと間違われることの多い高齢者へ向けた融資の制度であるリバースモーゲージと混同しないよう注意して、あらかじめリースバックを利用する際は親族へ報告するようにしましょう。

任意売却によるリースバック利用がおすすめなケース

任意売却によるリースバックで注意すべき点を紹介しましたが、実際の所、リースバックは買い戻しが可能と言われても、どのようなケースで利用すべきか想像できない人も多いと思います。

そこで、具体例とともに任意売却によるリースバック利用をおすすめしたいケースを紹介していきます。

離婚で買ったばかりの一戸建てが残った場合

夫婦で暮らす一戸建てのマイホームを購入したが、夫婦仲が悪くなってしまい離婚するというケース。

例えば夫婦共働きで住宅ローンの返済計画を立てていた場合、離婚により毎月の支払いが厳しくなるということは十分に考えられます。

この場合は、任意売却でローンの負担を減らし、リースバック利用することでその家に住み続けることができます。

子供に家を相続させたい場合

シニアの方が持ち家を子供へ相続させたいけれど住宅ローンの返済ができないという時にも、任意売却とリースバックの利用がおすすめです。

その理由は、任意売却で残債を減らしつつ、リースバックを行うことで他の人へ家が渡らないようにできるからです。

その後に退職金などを利用して買い戻すことで、子供へ残す資産にすることも可能です。

ローンが払えないことを周囲へ知られたくない場合

住宅ローンを数ヶ月以上滞納してしまうと、いずれは家が競売にかけられてしまいます。買い手が現れると強制的に退去させられてしまうため、周囲にもその事実は知られてしまうでしょう。

任意売却をすることで競売にかけられず、リースバックを利用すれば自宅へ住み続けられるので、周囲に知られる心配はありません。

まとめ

任意売却によるリースバックで注意すべき5つのポイントや、任意売却によるリースバックを利用することをおすすめしたいケースについてご紹介しましたが、参考になりましたか？

任意売却とリースバックを利用することで、急な経済的な事情の変化にも対応でき、住み慣れた住居での生活を続けることができます。

リースバックはメリットとデメリットをしっかり理解したうえで、信頼できる業者を利用することが大切です。

今回記事でご紹介した点をしっかりと確認のうえ、任意売却とリースバックを検討してみてください。