持ち家を売っても住み続けられるリースバック5つのメリットとは？
「愛着のある自宅を手放したくないけれど、まとまったお金が必要」そんな時に利用したいのが、リースバック。
住み慣れた家に今まで通り住み続けることができ、なおかつ、現金も受け取ることができる、近年注目されている不動産取引の一つです。
この記事ではリースバックについて、メリットはもちろん、デメリットも含めて詳しく解説していきます。
リースバックとは
リースバックとは、セール アンド リースバックの略で、持ち家などの不動産をリースバックを取り扱う会社（買主）へ売却し現金化、それと同時に買主と賃貸借契約を締結することで、今まで通り持ち家だった不動産に住み続けられる、不動産取引の一つです。
リースバックの特徴
リースバックには特徴として下記の２点が挙げられます。
・現金が一括で支払われる
・売却した家に住み続けられる
それでは詳しく説明していきましょう。
現金が一括で支払われる
リースバックが行われると、現金をよりスピーディーに一括で受け取れることができます。一般的な不動産の売買は、買主を自ら探すことからはじめるため、売却まで数ヶ月〜数年かかってしまったり、買主が見つからないこともあります。
しかし、リースバックは、リースバックを取り扱う不動産会社などの専門業者が買い取るため、買主を探す手間が省け、現金化までの期間を短くすることができます。
売却した家に住み続けられる
リースバックは、売却後に賃貸借契約を結ぶので、賃貸物件として住み続けることができます。そのため、売却後に引っ越す必要がなくなり、新たに住む場所を見つける手間や引っ越しにかかる出費を抑えることができます。
特にお子様がいる方は、引っ越しによる学区の変更がなくなるので、転校をせずに今まで通り通学することができるので安心です。
リースバックのメリット
リースバックには、一般的な不動産の売買とは異なる、魅力的なメリットがあります。ここからは、リースバックのメリットを５つご紹介していきます。
受け取った現金の使用目的に制限がない
リースバックで得た現金は使用目的に制限がないため、老後の蓄え、事業資金や投資にも活用することができます。
また、前述の通り、現金化までのスピードが早く一括で支払われるので、急な事故や病気による多額の出費にも使用することができます。
固定資産税などの維持費がかからない
持ち家の場合は、固定資産税や火災・地震保険など、必ずかかってしまう維持費がありますが、リースバックを行うと買主に所有権が移るので、維持費を支払う必要がなくなります。
また、災害で起きたトラブルによる修繕費用も、買主が支払うケースが多いため、急な出費を抑えることができます。
相続問題のリスクを回避できる
例えば、相続できる持ち家などの不動産が１件に対し、相続人が３人いた場合、不動産を３等分することは不可能ですよね。
しかし、事前にリースバックを行い、持ち家などの不動産を予め現金にしておくことで、現金で相続人に財産を分配することができます。
相続問題の中でも、不動産が関係するトラブルが多い傾向にあるので、リースバックを行うことで相続トラブルのリスクを避けることにつながるでしょう。
将来的に買い戻すことができる
一度、資金を調達したいなどの目的で、リースバックを行い売却した持ち家は、買い戻すことができる場合があります。
リースバックを行う際に、将来的に買い戻したい気持ちがあるならば、「再売買予約権」をつけて契約をすると、買い戻せる可能性が高くなるので、契約時は必ず確認しましょう。
売却したことがバレない
普通、持ち家などの不動産売買は、買主が決まっていない場合、物件情報を一般公開しなければなりません。競売にかけられる場合も同じです。
しかし、リースバックはすでに買主が決まっているため、物件情報を一般公開する必要がありません。
そのため、周りに持ち家を売却したことが気づかれず、今まで通りの生活を送ることができるので、売却理由を詮索されるようなストレスを受けずに済むでしょう。
リースバックのデメリット
リースバックにもデメリットがあります。気をつけておかないとトラブルにつながってしまう場合もあるので、しっかりと確認していきましょう。
毎月家賃がかかる
リースバックでは持ち家を売却した後、賃貸借契約を結ぶため、毎月家賃を支払わなければなりません。この家賃は、持ち家などの不動産の売却価格に応じて変動するので、相場より高くなる傾向があります。
一般的に家賃を設定する時は、築年数や立地などが加味された金額になりますが、リースバックでは、買主の利回りがより重視されるので、売却価格のおよそ１割を年間で家賃として支払うケースが多いです。
売却価格が相場より安い
リースバックでの売却価格は、リースバック終了後にかかる費用などを見込んで設定されるので、相場の６割から９割程度になる可能性が高いです。
リースバックを利用せず、自分で買主を見つけたほうが、売却価格が高値になる事が多いのですが、リースバックを利用すれば、引っ越しにかかる費用や新たに住む場所を探す手間が省けるので、どちらが自分にとって最適であるか見極めることが大切です。
自由にリフォームなどができない
リースバックを行うと、買主に所有権がうつるので、リフォームなどを行う際は買主に許可を得る必要があります。また、ペットを今後飼いたいと検討している方も、リースバックを契約する時に、確認をしておかないと許可されない場合があるので注意してください。
買い戻す金額が相場より高い
買い戻す時は、買主の利益や諸経費を含んだ金額となるため、売却時の金額に１割から３割程度上乗せされることが多いです。そのため、買い戻す時は、より多額のまとまった資金が必要となるので、買い戻したい気持ちがあるのであれば、資金調達方法などを早めに検討しておきましょう。
リースバックでは、買い戻す金額や時期など、事前に設定できる場合があるので、契約する際には買主に相談しておくことがおすすめです。
また、「再売買予約権」をつけていたとしても、家賃を滞納してしまうと買い戻せない場合があるので注意してください。
リースバックとリバースモーゲージの違いは？
リースバックと似ている不動産を使った現金調達方法で、リバースモーゲージも近年注目されています。ここからは、リバースモーゲージの概要と、リースバックとリバースモーゲージの違いを説明をしていきます。
リバースモーゲージとは
リバースモーゲージは、持ち家に住み続けながらも、自宅を担保に入れることで融資を受け取ることができるローンの一つです。
融資は、定期もしくは一括で受け取ることができます。返済は、借りた人が亡くなったり、契約期間が終了した時に、担保にいれていた持ち家などの不動産を売却し返済をする方法と、もしくは、相続人が手元資金（現金や普通預金など）を使い、一括で支払いを行います。契約期間中は、毎月、利息のみを支払うことになります。
リースバックは、一括で現金を受け取るのに対し、リバースモーゲージは借入限度額の範囲内であれば、何度も融資を受けることができます。
リースバックとリバースモーゲージ違い
リバースモーゲージは、リースバックとは違い、制限を設けている点が多くあります。リバースモーゲージの利用条件を中心に、リースバックとの違いを比較していきましょう。
年齢・収入制限
リバースモーゲージを利用する際、多くの金融機関では、５０歳以上の利用が可能という年齢制限を設けています。また、収入に関しても、一定の金額以上で安定した収入を継続していなければ利用ができないと設定している場合があります。
それに対し、リースバックは、年齢や収入に制限がないため、若年層でも利用する事が可能です。ただし、収入に関しては、毎月家賃を支払わなくてはならないので、支払い続けられるだけの収入が必要になってきます。
資金の使用目的の制限
リバースモーゲージは、生活資金に使用しなければならないと制限を設けられていることが多く、生活費やリフォーム代、介護費などで使用できます。
しかし、リースバックであれば、資金の使用目的に制限がないため、事業や投資のために、受け取った現金を使用することが可能です。
子供と同居をしていると利用できない
リバースモーゲージで担保にいれた持ち家などの不動産は、契約期間終了後に売却することが決まっているため、子供を含む親族に相続することができません。そのため、利用対象者は、一人暮らし、もしくは、夫婦二人暮らしの方に限定されている場合があります。
リースバックは同居人数などに制限がなく利用でき、将来売却した持ち家などを親族が買い戻すこともできます。親族が買い戻す可能性がある場合は、契約時に早めに相談しておきましょう。
担保の対象は戸建て
リバースモーゲージでは基本的に、担保にできる不動産は、売却後に更地にするのが困難であるマンションは利用できず、戸建てのみとされている場合が多いです。
リースバックでは、戸建て以外の不動産でも契約できるので、マンションを売却したい場合は、リースバックを利用しましょう。
まとめ
これまでリースバックについて、メリットやデメリット、リバースモーゲージと比較しながら説明してきましたが、いかがでしたでしょうか。
リースバックには、持ち家に住み続けながら、現金を調達できるという大きなメリットがありますが、デメリットを調べたり、リバースモーゲージなどの他の現金調達方法などと比べることで、自分にリースバックの利用が適しているのか見極めることが重要になってきます。
ぜひ、この記事を参考にしていただき、なるべく損をせず、より上手にリースバックを活用していけるように準備しましょう。
