リースバック物件の運用は得？損？売り手側と買い手側の両方から検証

思い入れのあるマイホームを、転居することなく売却できるリースバック。

売却金を住宅ローンの残債に充てる、事業の一時的資金にする、相続財産を現金化することで平等な分与が明確にできるなど、多彩な利用方法が人気のリースバックですが、その物件を売る側だけでなく買う側にも、運用資産として人気があるのをご存じですか？

ここでは、リースバック物件の売り手側と買い手側両方のメリットとデメリットを検証し、リースバック利用時の一助にしていただきたいと思います。

リースバック物件の売り手（借主）側

長年住み慣れた家を売却するのですから、冒頭にもお話したように、それぞれの問題を解決できる理由があります。

しかし恩恵もあれば、それなりのリスクもあります。

メリット

何と言ってもリースバックの一番の強みは、売却の際の現金化が早いことです。

住宅ローンの支払いに困窮している場合や、火急の事業資金調達などに対し、速やかに対処できます。

持ち家として居住している場合の固定資産税や、建物の維持管理費などの支払い義務もなくなるので、住宅ローンと合わせると必要経費が大幅に軽減されます。

そしてまとまった金額が売却金として手に入るので、相続問題で頭を悩ませている人にとっては、現金化することで明確な財産分与ができ、もしもの時も物件を売却する手間がなく、家族が揉める心配もありません。

さらに、これほどの問題解決が可能になる持ち家の売却が、近隣の住民に知られることなく進めることができるという利点もあります。

余裕ができれば、買い戻すことも可能です。

以上のようなメリットが、リースバックを利用する人が昨今増えてきている理由です。

デメリット

とはいっても、問題解決のために仕方なく飲み込んでいるデメリットがないわけではありません。

住宅ローンの負担軽減のための利用の場合、確かに大幅に軽減またはゼロにできるかもしれませんが、その代わり、そこに居住し続ける間は家賃を払い続けなければなりません。

しかし、リースバック物件の家賃は、近隣の相場とは関係なく売却金額から算定されるので、物件を高く売れば売るほど家賃は高くなります。

そして、そもそも物件の所有権を手放すことになるので、例え賃貸借契約期間中だとしても、別のオーナーに売却される可能性もあります。

そうなると、契約更新ができなくなったり、家賃が値上げしたりなど、最初と条件が変わってしまうこともあります。

もし将来的に買い戻しを希望している場合は「買戻し特約」を付けたり、更新時に値上げはしない、無断で売却はしないなど、契約時にしっかりと内容を検討するなど注意が必要です。

リースバック物件の買い手（貸主）側

リースバック物件の買い手側は、例えば住宅ローンの重責から逃れるために任意整理してマイホームを売ろうとしている側の、人助けをしたくて物件を購入する訳ではありません。

リースバック物件には特有の、資産運用に適した理由があります。

メリット

リースバック物件の買い手側がオーナーとして運用する場合、通常の物件の運用とは違う点が多いのが特徴です。

まず、運用開始時には必ず借り手がいるので探す必要がなく、最初から家賃収入が保証されています。

しかもリースバック物件は売却金から家賃を計算するので、近隣とのバランスを考える必要がなく、高めの家賃設定も可能です。

そして、リースバック物件は相場より2～3割ほど売却金額が安いので購入しやすく、利回りも周辺の相場より6～13%ほど高いのです。

家賃や将来の買戻し額を抑えるなどの理由で、売却金額が安くなる傾向もあるので、買い手側にとってはリースバック物件は購入しやすい額になりますが、売り手に買戻しの希望がなく、なるべく高い売却金額を希望していたとしても、元が取れる家賃設定が可能です。

ただでさえ安く手に入るリースバック物件なので、他の投資家に対して有利な価格で売却することも可能です。

契約書に謳われていなければ、賃貸契約中だからといって売却できないということはないので、現在の居住者に特段断りを入れずとも売却は可能です。

もちろん、売り手が買戻しを希望してきた場合の売却に関しては、リースバック物件の買戻しは売却時の1.1～1.3倍の金額になるのが一般的ですので、買い手側は損をしないで済みます。

デメリット

任意売却や住宅ローン軽減の目的でのリースバック利用の場合、売り手側が家賃を払い続けられない場合が出てきます。

物件の状態にもよりますが、契約終了後の場合なども含め、次の賃借人を探すために、リフォームするなど修繕費が意外にかかってしまう恐れがあります。

そして、リースバックの借り手側の希望として考えておかなければならないのが、買戻しの要求です。

物件を長く運用したいと思って購入した場合でも、買戻し特約が契約にあれば応じなければなりません。

他には、敷金、礼金がない場合が多いなど、リースバック物件での運用は、デメリット一つとっても通常の物件の運用とは違う点が問題としてあることを、押さえておく必要があります。

利回り商品としてのリースバック物件

買い手側にとってはリースバック物件はメリットが多いように思われますが、どう運用したいかで、購入する物件を見極めなければなりません。

すぐに売却する場合

売り手側の買戻し要求に応えるにしても、他の投資家に売却するにしても、売却額が購入時より確実に高く設定できるリースバック物件の購入は、物件そのものを売却して収益を得る運用を考えた場合、かなり有利といえます。

売り手側の売却の理由が一時的な資金調達の場合であれば、購入してから短期間での売却が望め、なおかつある程度安くない価格で売却することも期待できます。

売却を運用手段として考えるのであれば、築年数の短い、周辺環境に利便性のある物件を選ぶ方がいいでしょう。

長期にわたって貸し出す場合

例えば遺産相続の形として、出来るだけ高額で売却して家族に遺す目的でのリースバック利用であれば、恐らくある程度の高額の家賃は覚悟しているのかもしれません。

最安値とはいわないまでも、買い手側との検討の余地があると考えた上で、長い目で見ても住宅ローンの負担が軽減できると踏んでのリースバック利用の場合もあるでしょう。

その場合は、自身が居住する物件を、修理が必要なほど粗末にすることはないと考えていいかもしれません。

リースバックは大体10年間で売却金の元が取れる程度の家賃設定になるので、長期にわたって家賃を支払って貰う方向に買い手側の希望がある場合、多少築年数が古い物件を選んでも問題はないでしょう。

買い手側の立場に立った場合の、売り手側の注意点

売り手側が買い手側の立場を考えた時の、注意点がいくつかあります。

• 物件の買戻しと、その額
• 家賃の値上げ
• 契約期間中の売却、その後の賃貸借契約内容
• 更新の可否
• 家賃の滞納
• 契約期間中や退去後の修繕費

細かいことのように感じますが、どれも、契約書を取り交わす際にしっかりと確認しておかなければ、後になって「こんなはずではなかった」と問題になることばかりです。

「買戻し特約」をつけておかなければ、例えリースバックだとしても買戻しができないまま他のオーナーに売却されてしまうこともあります。

相場では、買戻し価格は前述したとおり売却額の1.1～1.3倍と言われていますが、契約時にしっかりと検討し確認しておかないと、それ以上の価格を提示される恐れも十分にあります。

てっきり2年ごと程度でできると思っていた契約更新を急に拒否される可能性や、修繕費はどちらが負担するのか、オーナー変更後は契約に変更があるのか。

検討の際は、自身に有利に契約したいがために、意見が食い違うことがもちろんあるでしょう。

しっかりと話し合って、どちらか一方のみが不利になることがないように、意見をすり合わせて納得のいく契約書を取り交わすことが、売り手側にも買い手側にも一番大切なことといえます。

まとめ

リースバック物件の運用を、売り手側と買い手側の両方から検証するべく詳しく解説しましたが、いかがでしたか？

リースバック利用と聞くと、どうしても物件の売り手側に訴える情報が、巷に多いかと思います。

しかし、その物件の買い手側は慈善事業ではなく、運用して収益を得る為に購入し契約を交わすので、売り手側に有利な条件ばかりを提示する訳にはいきません。

かといって「大家と店子(たなこ)」という、長い付き合いになるかもしれない立場上、争いたくはないのはお互いさまのはずです。

お互いの立場を理解しつつリースバックの物件を利用すれば、起きる問題を最小限に抑えられるでしょう。

この記事が、リースバック物件の売り手側と買い手側両方のメリットとデメリットを知ってから、リースバックを利用したい人の参考になれば幸いです。