不動産相続の名義変更手続きの方法と必要書類・費用を詳しく解説
不動産を相続する際には「名義変更」が必要不可欠です。
名義変更は法律で義務づけられているわけではありませんので、変更しないことで法的な問題になることはありません。
しかし、名義変更を行わないことによって、さまざまな弊害が出てきてしまうため、不動産を相続した後はできるだけ早く名義変更を行うことが重要となります。
今回はそんな、大切な財産を守る上で押さえておきたい「不動産を相続した際の名義変更手続きの方法」について解説していきたいと思います。
また記事の後半では、不動産の売却後も自宅に住み続けることができる「リースバック」という方法をご紹介していきます。
不動産の名義変更は必要？
一般的に、不動産の相続により所有者が移行した際には名義を変更する手続きを行います。
不動産所有者の名義は、法務局の登記簿に登録されています。
上記で説明した通り、不動産の名義変更は必ず行わなければいけない義務ではありません。
しかし、不動産の売却時や各種手続きを行う際に、名義変更を行っていないことによって、自分が所有者であるということが登記簿上で証明できなくなってしまいます。
よって、売却や手続きができないなどの弊害を無くすためにも、円滑に取引を行えるよう、不動産の名義変更を済ませておくことが重要となります。
不動産の名義変更はいつ行えばいい？
不動産を相続した場合、名義が自動的に変更されることはありませんので、相続人自らが名義変更の手続きを行う必要があります。
被相続人の没後3年10ヶ月以内に不動産を売却すると減税措置である「取得費加算の特例」が適用されるケースがあるため、こちらを利用したい場合は期限内に名義変更を行うことが重要です。
また、急に不動産に関する取引や手続きが必要になるケースなどもありますので、相続後はすぐに名義変更を行なっておくことが一番安全といえます。
不動産の名義変更の方法
不動産の名義変更に関しては相続人が自身で行う方法、又は司法書士に依頼する方法の２つがあげられます。
自分で行う場合
名義変更を自身で行う場合、その種類によって必要書類が異なります。まずは流れを確認するために、法務局に設けてある一般相談コーナーに相談しましょう。
専門の担当者が書類や費用、税金などについて詳しく説明をしてくれますので、あとは必要書類を用意して法務局で登記申請を行います。手続き後の審査は通常1〜2週間程度です。
流れはシンプルですが、必要書類に不備などがあった場合は修正などの手続きに時間がかかってしまうため、時間に余裕を持ち、慎重に準備を進めることが大切です。
司法書士に依頼する場合
司法書士は国家資格を有するプロです。
自身で不動産の名義変更をすることが不安な場合は、はじめから司法書士に依頼してしまったほうが安心して手続きを進めることができます。
また、法務局の業務の取り扱い時間が平日の午前8時30分～午後5時15分ということもあり、日中に仕事などの関係で外出が難しい方も司法書士に依頼すればスムーズに名義変更を行うことができます。
最寄りの司法書士事務所に相談をし、依頼先が決まり次第、司法書士側が必要書類を調べます。司法書士側で代わりに取得できる書類は取っておいてくれますので、自分で準備する必要のある書類のみを準備し、指示に沿って手続きを進めます。
不動産の名義変更に必要な書類
不動産の名義変更の際、必要書類はその相続方法によって変わってきます。
以下が、主な3つのケースとその必要書類です。
遺産分割協議
不動産の相続が発生した際に、共同相続人全員で遺産の分割について協議することを「遺産分割協議」といいます。
遺産分割協議によって相続が決定した場合、下記の書類が必要となります。
- 被相続人の＜戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍、住民票の除票または戸籍の附票＞
- 相続人の＜現在の戸籍、住民票または戸籍の附票、遺産分割協議書、印鑑証明書＞
- 固定資産評価証明書
- 相続関係説明図
遺言書
生前に不動産を所有していた方により作成された遺言書を元に不動産を相続する場合、下記の書類が必要となります。
- 被相続人の＜遺言書、除籍謄本、住民票の除票または戸籍の附票＞
- 相続人の＜現在の戸籍、住民票または戸籍の附票＞
- 固定資産評価証明書
法定相続分
遺言によって相続割合に指定がない場合、共同相続人が取得する相続財産は民法に定められた「法定相続分」という割合に基づいて決定されます。
法定相続分によって相続が決定した場合、下記の書類が必要となります。
- 被相続人の＜戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍、住民票の除票または戸籍の附票＞
- 相続人の＜現在の戸籍、住民票または戸籍の附票＞
- 固定資産評価証明書
- 相続関係説明図
不動産の名義変更にかかる費用
不動産の名義変更を行う際、以下の4つの費用がかかります。
⒈ 登録免許税
不動産を相続する場合、法務局にて名義変更の手続きを行う際には必ず税金がかかります。税金の額は不動産評価額の0.4％で、収入印紙を購入して支払います。
⒉ 必要書類の取得費用
不動産の名義変更に必要な書類は、取得する際に費用がかかります。
自身の相続方法に合わせて書類を取得するため、内容によってかかる費用は変わってきますが、書類はそれぞれ数百円単位のため、大きな支出にはなりません。
⒊ 相続税
不動産の総額から基礎控除額を差し引いた際に、定められた一定額を超えていた場合は相続税を支払う必要があります。
相続税がかかる場合は、自身で税金の計算・納付書を作成し、納付先へ納めます。
⒋ 司法書士への依頼費用
不動産の名義変更を自身で行わずに司法書士へ依頼する場合は、5〜10万円程度の依頼費用がかかります。
依頼内容や必要書類などによって費用が変わってくるため、最寄りの司法書士事務所に問い合わせが必要です。
自分で名義変更を行うメリット
不動産の名義変更を自身で行う一番のメリットは、司法書士へ依頼するための費用がかからないということです。
全ての手続きを自身で行うことによって金銭面での節約にもなりますし、一度手順が理解できれば、今後の手続きなども自身でスムーズに進められるようになりますので、決して無駄な知識とはいえないでしょう。
時間に余裕のある方は、節約と経験を兼ねて自身で名義変更をすることをおすすめします。
自分で名義変更を行うデメリット
不動産の名義変更を自身で行う一番のデメリットは、時間がかかってしまう場合があることです。
前にも述べた通り、法務局は業務の取扱時間が平日の午前〜夕方にかけてと、一般的な仕事をしている方々にとっては非常に確保しにくい時間帯となっています。
また、必要書類に不備などが見つかった場合には、法務局に何度も足を運ばなければいけないため、手続きにかなり時間がかかってしまいます。
平日の時間を確保することが難しい方は、期限内に手続きを完了させるためにも司法書士に依頼する方法が安全といえます。
不動産の売却後も自宅に住み続けることができる「リースバック」とは？
「リースバック」とは、リースバック業者に自宅を売却し、その買主と賃貸借契約を締結することによって今まで通り自宅に住み続けることができる方法です。
不動産の名義変更後、何らかの理由で不動産を売却しなければいけない場合でも、この方法を使えば慣れ親しんだ自宅に住み続けることができます。
また、元々不動産を所有している方が生前にリースバックを利用すれば、不動産相続の際に必要な名義変更の手続きが不要になります。
さらに、事前にまとまった額の財産を手に入れることができるため、没後の共同相続人による財産分与や資金確保の問題を事前に解決しておくことができます。
財産相続や財産分与が心配な方は、事前にご家族で話し合ってリースバックを活用するのも賢い方法といえるでしょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
名義変更は、不動産を相続する際に非常に大切な手続きです。ペナルティーが発生しないからと名義変更の手続きを先延ばしにしてしまうと、いざ不動産を活用する際にさまざまな不都合が発生してしまいます。
相続の方法によって手続きの内容や必要書類が変わるため、自身で全てを行うことに不安を感じる方もいらっしゃると思います。
そのような場合は、法務局の専門家や司法書士に相談することによって、安心してスムーズに手続きを完了させることができます。
また、不動産を相続したことによって生じる財産分与などにお悩みの方には、後半でご紹介させていただいた「リースバック」も非常に有効な方法です。
是非、時間や金銭面を考慮した上で、ご自身に合った方法をご検討されてみてください。
