家売却シュミレーションの計算方法とおすすめサイト3選

マイホームを売ったらいったい幾らになるのか、家の売却を考えている方であれば誰もが気になることですよね。

家を売却するときには、仲介手数料などの売却経費や税金が必要になりますので、事前に幾らで売ることができるかをシミュレーションして把握しておくことはとても重要です。

この記事では、家売却をシミュレーションするための計算方法と、シミュレーションにおすすめのサイトを3つご紹介します。

家売却シミュレーションの計算方法

基本的に、家を売却したら幾ら手元に残るのかという計算は、売却代金からその物件を買ったときの金額を引く他に、売却に掛かった諸経費と税金を引くことで目算できます。

【手元に残るお金 = 収入金額 – 取得金額 – 譲渡費用 – 税金】

家売却シミュレーションで出てくるひとつひとつの費用について、以下の項目で簡単に説明していきます。

収入金額

収入金額は、家を売却したときに買った人から受け取る金額を指します。例えば自宅を5000万円で売った場合は、その5000万円が収入金額です。

売却したときに結ぶ売買契約書に記載した金額が正確な数字となりますので、注意してください。

取得金額

取得金額とは、家を買ったときに掛かった金額を指します。

不動産自体の金額のほかに不動産会社へ支払った仲介手数料や税金、リフォーム代金、住宅ローン利子なども含まれます。

また、購入したときから年数が経過している場合、建物種別と年数によって減価償却する必要があります。

購入して10年経っているか30年経っているかで、建物の価値が変わっているという考え方がもとになっているためです。

譲渡費用

譲渡費用とは、売却するときに掛かった仲介手数料や売買契約時の印紙税などです。

この仲介手数料の部分は不動産会社によって金額が異なりますので、節約できるポイントのひとつになります。

ひとつ注意すべき点としては、この譲渡費用はあくまでも売却時に直接掛かった費用を指しているので、修繕費や固定資産税などは含まれないという点です。

計算例

それでは、例えとして3000万円で購入した木造一戸建てを15年後に5000万円で売った場合に手元へ残るお金の計算をしてみましょう。

収入金額は、当然5000万円です。仮に都市計画税や固定資産税の精算分も買った人から受け取っている場合は、その金額も含みます。

取得金額は購入したときの3000万円と、購入時の費用（仮に200万円とします）を足した金額から減価償却費を引いた金額になります。

今回の場合ですと15年が経過しているので、減価償却費は1339万2000円となります。

【減価償却費計算⇒（購入額3000万円 + 購入費用200万円） × 90% ×償却率0.031 × 経過年数15年 =1339万2000円】

そのため、取得金額は1860万8000円となります。手元に残るお金は、収入金額から取得金額と譲渡費用と税金を引いた金額です。

譲渡費用を仮に200万円とすると今回の場合は417万6600円が税金となりますので、売却して手元に残るお金は2521万5400円となります。

【税金計算方法⇒譲渡所得2939万2000円 × 14.21% = 417万6600円（10円未満切り捨て）】

このような流れで、家売却シミュレーションは計算されています。

家売却のコツ

続いては、家を売却して最終的に手元へ残るお金を多くするためのコツを3つ紹介します。

購入額を証明する

当時の資料が残っていなくて詳細な金額が分からない、相続したものなので分からないなど、購入額が不明な場合は多くあります。

購入額が不明となると、収入金額の5%が購入額として計算することになります。すると、売却益を多く計算することになりますので、税金が高くなってしまいます。

例えば、資料には残っていないが3,000万円くらいで買った家を4,000万円で売ったとき、4,000万円の5%の200万円で購入したという計算になってしまいます。

当時の契約書が無い場合でも、通帳の記録や不動産会社へ確認して購入額を証明できる場合もありますので、必ず購入に関する資料は残しておくようにしましょう。

節税制度を利用する

家の売却に関する節税制度は様々ありますので、税理士や税務署へ相談してみましょう。また、家売却によって損失が出た場合に利用可能な制度もあります。

詳細な情報は国税庁のホームページを確認することが一番ですが、代表的なものは下記になります。

3000万円の特別控除

売却によって発生する利益のうち、3000万円までは税金を控除することができる有名な特例です。

10年以上所有した時の軽減税率適用

一定の要件に当てはまれば、譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算することができます。

相続税支払いによる取得費特例適用

相続または遺贈によって取得した土地や建物は、相続税額のうちの一部を譲渡金額へ加算することができます。

買い換えによる譲渡損失の繰越控除

マイホームを売却して新たに購入した際に損失が生じた場合、一定の要件を満たすことでその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除することができます。

売却タイミングを検討する

所有期間の長さや住まなくなってからの期間によって、特例の適用や税率が変わります。例えば3,000万円の特別控除は、住まなくなった日から3年後の年末まで売ることが要件となっています。

反対に、所有期間が5年または10年を超えていると税率が変わることがありますので、自分の状況に合わせた売却タイミングを考える必要があります。

他にも、全体的な不動産価格も考えるようにしましょう。

おすすめシミュレーションサイト3選

売却費用や税金などを理解した上で家売却の値段は計算しなければならないので、少し面倒だと感じた方も多いでしょう。

しかし現在はシミュレーションに役立つ多くのサイトがありますので、それを活用することで簡単に家売却の大体の値段を把握することができます。

ここからは、家売却シミュレーションにおすすめの3つのサイトを紹介していきます。

 三菱UFJ不動産販売

三菱UFJ信託銀行グループが運営する三菱UFJ不動産販売では、サイト内で売却時の手取り金額を試算することができます。

他にも無料査定や売却相談も承っていますので、コストを掛けずに家売却について相談したいという方は気軽に依頼してみましょう。

サイトでは、価格や費用を入力して所有期間を選択するだけで試算することが可能です。

使いやすいだけでなく試算後はそれぞれの専門用語についても細かく説明しているので、家を売るのが初めてという方でも安心です。

また、大手企業が運営しているという面でも大きな信頼感があります。

RENOSYスマート売却

RENOSYスマート売却は、物件資料を専属デザイナーが作成して買い手に良い印象や興味を持ってもらい、高値売却の実現を目指すサービスです。

『テクノロジー × イノベーションで、人々の感動を。』を理念に掲げ、不動産ビジネスの変革を目指すGAテクノロジーズという会社が運営しています。

013年創業と比較的新しい会社ですが、2018年7月には東証マザーズへ上場するなど、堅実な成長を続けています。

サイトでは、簡単な操作で不動産を売却したときに手元へ幾ら残るのかが分かります。住宅ローンの残債も入力項目としてあるので、ローンがまだ残っている方もシミュレーションが可能です。

訪問査定を依頼するとAmazonギフト券10,000円分がプレゼントされるキャンペーンも行っていますので、気になる方は是非シミュレーションしてみてください。（2020年9月時点）

SUUMOマンション売却シミュレーター（東京23区限定）

SUUMOマンション売却シミュレーターは、物件情報を入力することで簡単に売却想定額が算出できるサイトです。運営しているのはリクルートグループですので、膨大な物件情報を取り扱っているという強みがあります。

幾ら手元に残るか計算するためには正確な売却予想額が重要となりますので、ぜひ利用してみてください。

売却想定額を調べられるサイトは多くありますが、実はほとんどが査定依頼へとつながっていて、すぐに金額を出してくれるサイトは少ないのが現状です。流行や地域、物件の状態によっても金額は大きく変わりますので、一概には計算できないことが理由です。

SUUMOではマンションと東京23区へ特化することによって、無料でおおよその売却予想額を計算することが可能ですので、興味のある方は気軽に調べてみてください。

まとめ

家を売却するときの計算方法と、シミュレーションに使えるサイトを3つ紹介しましたが参考になりましたか？

特に税金などの計算方法は専門的な知識が必要な面もあるので、少し難しく感じてしまうかもしれません。

しかし大きな金額が動く家の売却ですので、慎重に計算してシミュレーションを重ねてから、事前に売却額を把握してから検討することをおすすめします。

売却額がまだ分からないという方は、一度で複数の不動産会社へ査定依頼のできるサイトを利用してみてください。この記事で紹介した計算方法やシミュレーションサイトを使って、賢い家の売却ができることを願っております。