任意売却と一般売却の違いとは？競売の特徴も併せた三つの比較

任意売却と一般売却の違いとは？競売の特徴も併せた三つの比較

突然の転勤や事故などで、生涯住み続けると決めていた家を手放さなければ時がやってくるかもしれません。

そんな時、家を売る方法は「任意売却」と「一般売却」そして、所有不動産を差し押さえられてしまい、半ば強制的に売られてしまう「競売」と大きく三つに分けられます。

この記事では、任意売却と一般売却、競売、それぞれの特徴をご紹介いたします。

いずれも、不測の事態に備えるために知っておきたい事柄となっているので、何かあったときの為にも正しい知識を身につけておきましょう。

任意売却とは

まず、任意売却について説明します。

任意売却とは、住宅ローンなどの借入金が返済できない場合に、お金を借りている金融機関の合意を得て家を売却する方法です。

本来であれば任意とは、自身の自由な意思で行動することを指すため、言葉の意味としては違和感がありますよね。

何故なら、元々、任意売却とは業界用語だからです。

通常、債務者が住宅ローン返済等の長期滞納による債務不履行状態に陥った場合、債権者である金融機関は抵当権を設定した家を競売にかけ売却し、債権を回収するのですが、このとき債務者は、競売で売却される前に任意で売却することで高く買い取ってもらい、返済額を減らすという手段をとることができます。

この行為こそが任意売却と名付けられたのです。

任意売却の特徴

任意売却は、住宅ローンの滞納が続くことで自宅が差し押さえられる競売を阻止する手段として利用されることが多いです。

任意売却の方法自体は条件は違えど、後述する一般売却と同じ方法で行うことができ、不動産業者などに依頼して、自らの意思で売却をすることができます。

ここからは任意売却の特徴をご紹介します。

競売に比べて高い価格で売却できる可能性がある

競売は相場価格よりも安く売却されることが多く、住宅ローンが残ってしまうケースもありますが、任意売却を利用することで競売価格よりも高く売却し、残債を減らすことが可能となります。

持ち出しがない

登記料や仲介手数料などの費用についても、任意売却の場合は経費として自宅を売却したお金から精算することが認められているため、場合によっては持ち出しがありません。

そのまま家へ住み続けられる可能性がある

唯一の自宅を売却してしまった場合、その後の住まい探しをする必要が出てきますが、任意売却後もそのまま住み続けることができる方法があります。

それは、リースバックを利用する方法です。

もちろん、買主に了承してもらうことが前提ですが、買主を賃貸人として、自身が売却した家を借り「所有」から「賃貸」へ変更することで、所有権を手放しても、そのまま家に住み続けることができるのです。

自宅を手放すというデメリットはありますが、引っ越すことなく自宅を現金化することができ、売却後も家へ住み続けたい、いずれは買い戻したいとお考えの方は、リースバックを検討してみましょう。

任意売却を行うタイミングとは？

任意売却は原則として、住宅ローンの支払いができなくなり、長期に渡って滞納をした時に検討するものですが、支払いの継続が困難であると分かった時点で行動に移すことが成功の鍵となります。

なぜなら、任意売却は競売の入札が開始されるまでに行わなければならないからです。

また、いち早く行動に移すことでよりよい不動産会社に巡り合う可能性も高まりますし、リースバックを利用するなどの措置をとる猶予ができるので、とにかく返済不能であると予想された時点で任意売却を検討することをおすすめします。

一般売却とは

続いて、一般売却について説明します。

こちらは、単純に建物や土地を買い替えや転勤などライフステージの変化により、不動産を売却する世間一般に知られる方法となります。

一般売却は任意売却と違って、競売までに売りぬかなければならないという期間の定め等がなく、余裕をもって買主探しができるので、自身の売買条件に見合った納得のいく相手方を見つけて売却することができます。

一般売却の特徴

返済不能による任意売却とは別に、心に余裕をもって売却をすることができるので、焦らず条件に見合った買主を探すことができます。また、以下のような特徴が挙げられます。

不動産を現金化できる

一般売却することによる最大の魅力は、家という資産を現金化し、売却益を得られることです。

地価変動などにより、不動産の価値が高まっている場合には、購入価格よりも売却価格が高くなり、残っている住宅ローンを返済したうえで、さらに手元に現金が残ることも考えられます。

その資金を元に、より良い不動産を購入したり、自身の家族へと現金を残すなど、生活のゆとりをもつことができます。

不動産維持費が不要となる

建物は経年劣化するものなので、定期的なメンテナンスが必要となります。売却することで、メンテナンス費用が掛からなくなったり、不動産を所有していることで掛かる、各種保険料や固定資産税の支払いなど、金銭的負担が軽減されます。

保証料などが戻ってくる

住宅ローンを組んでいた場合、売却することで得たお金でローンを完済すれば、借り入れ時に支払った保証料が金融機関から返ってくることもあります。

売却にはお金が掛かる

最終的にはお金が手に入る一般売却ですが、売却するために、自身で買主を見つけられない場合には、不動産業者等に買主探しをお願いすることになるので、仲介手数料や司法書士に支払う抵当権の抹消と所有権移転登記の費用、印紙税なども発生します。

一般売却するタイミングはいつが良い？

家の買い替えや急な出費への対応など、現在の状況を踏まえた上で一般売却を検討することになりますが、売却時期については、常に変動する不動産価格を見極めるのは困難なため、最も高く売りたい場合には、常に市場価格を視野に入れておくことをおすすめします。

また、実は保有しておいて貸し出す方が総合的な収益では良かった、ということもあるので、慎重に検討しましょう。

ただし、所有している土地や建物を将来にわたって利用する予定がない場合には、維持に掛かるお金を払い続けるよりは、なるべく早いタイミングで売却してしまうのが良いです。

相続する場合なども、不動産のまま遺産分割するよりも現金化する方が複雑にならないといったことが考えられます。

近年では、首都圏などの不動産価格が今後上がるのか、下がるのかといった議論をメディアでも多く聞くようになったため、興味が尽きない話題ではありますが、自身の状況を踏まえた上で、ご判断ください。

競売とは

最後に競売について説明します。

競売とは、任意売却の対極に位置し、住宅ローンの長期滞納後、任意売却をしなかった、あるいは任意売却をしようと思ったが、住宅ローンの借入先である金融機関の合意が得られずなどを理由として期限に間に合わず、裁判所を通じて債権者から強制的に不動産を差し押さえられ、売却されてしまうことを指します。

競売の特徴

裁判所から通知が届き、競売が始まった後、入札があれば、どんなに安い価格だとしても売却を余儀なくされてしまいます。また、以下のような特徴が挙げられます。

相場と比べて6～7割の価格でしか売れない

競売は、相場と比べて安い価格で売られることが多いため、任意売却で少しでも高く売った方が、ローンの残債を減らすことができます。

プライバシーが害される

手続きのために裁判所の執行官が調査しに家へやって来てインターネット上に情報が公開されたり、新しい所有者が決まったら強制的に退去させられることもあるため、できれば避けたいところです。

強制的に退去することになる

自身で意図せず売却となってしまうので、住んでいた家を必ず出ていかなくてはなりません。

任意売却を選択した場合には、リースバックを利用してそのまま家に住み続けるということも可能ですが、競売時にはほぼ絶望的です。

まとめ

任意売却と一般売却、競売についてそれぞれの特徴や違いをご紹介してきましたが、参考になりましたか？

任意売却と一般売却の最たる違いは、選択を迫られているか否かにつきます。

所有不動産に一生住み続けると考えていても、事故や病気によるトラブルを避けられず、返済不能に陥ってしまう可能性は大いにあります。

普段から、所有不動産の価値を調べておく、売却の手段や競売の流れなどを把握しておくことで不測の事態に備えることが可能です。

いざという時にも、任意売却を選択し、リースバックを利用してそのまま家に住み続けることができれば最悪の事態を免れるといってもよいでしょう。

今回の記事で、売却についての知識をつける助けとなれば幸甚です。