家が競売にかけられることを避けるべき５つの理由と対処法

人生最大の買い物といえば、夢のマイホーム。ほとんどの方は自宅を購入する際に住宅ローンを組みます。

住宅ローン返済がさまざまな理由により、返済不能となってしまった場合には、抵当権が実行され、自宅を競売にかけられてしまいます。

一世一代の大きな買い物である自宅を競売という形で手放すことは避けたいものです。この記事では、競売を避けるべき５つの理由と回避方法について詳しくご紹介していきます。

競売とは？

競売とはどういったものなのか、詳しくは知らない方もいらっしゃると思いますので、まずは競売についてご説明したいと思います。

自宅に抵当権を設定し住宅ローンを組んだ後、返済が困難となってしまった場合、融資先の金融機関は裁判所に申請を行い、競売という方法で債権回収を行います。

競売は、オークション形式で購入したい方が入札をして、最高価格を申し出た入札者が購入の権利を獲得できる方法です。

競売を避けるべき理由とは

家を購入する際は将来を見据えて計画的に組んだ住宅ローンであっても、様々な事情によって支払いが滞ってしまうことがあります。

支払いが困難になってしまったことで、家を競売で手放すことを、避けるべき理由について、ここからは詳しくご説明していきます。

市場価格より安い価格で売却されてしまう

一般的に競売にかけられた家は、市場価格の6割から7割の価格で落札されてしまうことがほとんどです。

市場価格より安い価格になってしまう大きな理由は以下です。

• 競売物件は訳あり、いわくつきなどイメージが悪い
• 現状引き渡しで購入者が修繕費を負担しなければならない
• 落札1ヶ月以内に、一括で購入費用を支払う必要がある
• 落札者自身が、前オーナーに明け渡しの交渉をする必要がある
• 競売は開札から落札までの期間が短い

上記の理由を見ても分かる通り、購入者にとって様々なリスクが生じることから、落札価格が市場より低い価格になってしまいます。

競売での落札金は、住宅ローンの残債にあてるお金となります。1円でも高い価格で売却して残債を減らしたい状況となるので、競売にかけられることはできる限り避けるべきです。

競売にかかってることが近所の人に知られてしまう

競売物件は、インターネットで家の外観、室内の写真が公開されてしまいます。

さらに、裁判所が現地調査を行ったり、入札期日前になると、購入希望者などが調査に来るので、その際に近隣住民への聞き込みが行われてしまう為に競売にかけられている事実が知られてしまう可能性が高くなります。

経済的な事情というのは非常にプライベートなことですし、できる限り人には知られたくないですよね。

競売にかけられてしまうと、そういった経済的な事情を人に知られてしまい、精神的なダメージも大きくなってしまいます。

競売終了後は、自宅には立ち入れなくなる

競売が終了して、新しい所有者が決定すると、その物件の所有権が新しいオーナーへと移行する為に、そのまま住み続けることができなくなります。

新しいオーナーから明け渡しの交渉が入りますが、立ち退かなければ不法占拠者として扱われてしまいます。

もし、交渉に従わず住み続けた場合には、強制退去という形になってしまい、新しい生活の見通しも立たないまま家を出ていかなければならないといった、不安な状況に陥ってしまいます。

予納金が発生する

競売を行う際に発生してしまう費用を予納金といいます。この費用は一般的な不動産取引では発生しない、競売を行う場合にだけ発生する費用となります。

競売を行う為の、書類の作成、発送や調査の為に必要な費用などは、この予納金から全て賄われることになります。

東京23区の場合の予納金は下記のような金額となっています。

• 請求債権額が2000万円未満の場合は予納金が80万円
• 請求債権額が2000万円以上、5000万円未満の場合は予納金が100万円
• 請求債権額が5000万円以上、1億円未満の場合は予納金が150万円
• 請求債権額が1億円以上の場合は予納金が200万円

予納金は、非常に高額な費用がかかってしまいます。この予納金は、裁判所に債権者が支払います。

しかし売却後に、売却代金の中から予納金にかかった費用が充当されることになりますので、最終的には債務者が予納金を負担するという形になります。

そして、ローンの滞納時から、競売で売買が成立するまでの、遅延損害金や罰金などの費用も発生するうえ、売却までの期間が長期に及んだ場合や、残債が高額な場合は債務者の負担が更に大きくなります。

その結果、住宅ローンの残債が多く残ってしまこともあるので、できる限り競売は避けるべきです。

精神的な不安が大きくなってしまう

競売の手続きが開始されると、債務者には書面上の通知はされますが、競売の落札までは一切その詳細な状況は知らされません。

通常の不動産取引とは異なり、不動産会社が媒介しないため、今どんな状態で、いくらで売却されるのかを誰も教えてはくれませんし、最終的にどれだけの残債が残るのか不安な日々を過ごすことになってしまいます。

競売にかけられる前にするべき対処法

住宅ローンの支払いが滞ったまま、放置してしまうと最終的に家を競売にかけられてしまいます。

そうなる前に、滞納した場合には速やかに、融資先の金融機関に連絡をすることが大切です。

それでも支払いの目処が立たない場合には、競売にかけられる前に「任意売却」をすることで競売を回避できます。

任意売却について

任意売却は、競売にかけられる前に、融資先の金融機関に相談の上、通常の不動産取引と同様の形で家を売却することをいいます。

競売に比べ、高い売却価格で住宅を売ることができ、予納金といった費用も発生しません。

任意売却を行う為には、金融機関、そして保証人の承諾が必要となりますが、競売より残債を少しでも減らすことができるので可能な限り選択したい方法となります。

注意しなければいけないことは、任意売却は競売の開札日前日までに行わなければならないことです。

したがって、支払いの目処が立たない場合には、できるだけ早い段階で任意売却の相談を専門家に行うことが重要となります。

任意売却後も同じ家に住み続けることができる方法

任意売却で自宅を売ってしまった後も、同じ自宅に住める「リースバック」という方法があります。

やはり、自宅を手放し新しい家を探して、生活環境を変えることは誰しもストレスを抱えるものです。

このリースバックという方法を使えば、今までと同じ生活を送りながら、住宅ローンの悩みを解決することができます。

任意売却で、家を購入した新オーナーから、賃貸契約という形で家を借り、同じ家に再び住むことができれば、当面の間は日々の生活を継続しつつ、態勢を立て直すことができるでしょう。

また、リースバックという方法には様々なメリットがあります。

• 売却後も引越しをする必要がない
• 家族や、子供の生活環境を変えずに生活を継続できる
• 近隣住民に自宅を売却したことが知られない
• 将来的に余裕ができた場合は自宅を買い戻せる

上記に挙げたように、任意売却した後の生活変化を最小限に留めておけるのことが大きなメリットとなります。

しかし、リースバックを行うには、いくつか条件をクリアしていることが必要となります。

住宅ローンの残債より高い価格で住宅が売却されること

リースバックを行うには、ローンを完済して抵当権を債権者に外してもらわなくてはできない仕組みとなっているので、住宅ローンの残債が売却価格より高く、ローンを完済できることが条件となります。

賃貸料を支払う能力

住宅ローンと同等の金額の家賃であった場合には、その支払いは難しいと判断されてしまい、リースバックを行うことができません。

リースバックの賃料は、売却価格の約10%が相場といわれています。例えば1000万円で売却した住宅であれば、年間で100万円となります。100万円を12ヶ月で割ると月額83000円ほどの家賃となります。

リースバックを行う場合には、毎月の家賃をしっかりと支払える能力があるかどうかということも重要な条件となります。

まとめ

競売を避けたい理由と、競売を避ける方法をご紹介致しましたが、いかがでしたか？

住宅ローンというのは大きい金額の返済が毎月必要となってきます。住宅購入時は、将来的に支払いの見通しが立っていたとしても、病気や怪我、不慮の事故など、さまざまな理由で支払いが困難になることも考えられます。

競売にかけられてしまった場合には、多くのデメリットを受けることになります。競売を避ける方法を知っておけば、未来を大きく変えることもできるでしょう。

住宅ローンの支払いを長期滞納し、競売になる可能性がある方は「任意売却」をし生活を維持することができる「リースバック」をぜひ検討してみてください。