ハウス・リースバックをしたときの物件買取の相場とトラブル例を紹介
夢のマイホームを手にしたものの、長期間にわたる住宅ローンの返済は実際に大変と感じることがありますよね。
現在では、新型コロナウイルスの影響で、仕事を失ったり、安定した収入がなくってしまったりと生活をするだけでも大変な状況になりました。そのため、ハウス・リースバックを活用して得られた資金を住宅ローンの返済や、生活費として使っていきたいと考える方が多いはずです。
ハウス・リースバックを活用する前に、知っておきたいことの一つとして、物件買取価格の相場および家賃の設定方法があります。また、過去に申込者と不動産会社の間で起きたトラブルも気になるポイントになるかもしれません。
そこで本記事では、家を売却しようと検討している方のために、ハウス・リースバックを利用したときの物件買取価格の相場に加えて、過去にあったハウス・リースバックのトラブル例と失敗しないための対策をご紹介します。
これからハウス・リースバックを活用して資金を調達しようと考えている方は、ぜひご参考の上、計画にお役立てください。
ハウス・リースバックの買取価格の相場
ハウス・リースバックは何度でも利用するような不動産サービスではないため、慎重に契約を進めなければなりません。物件の買取価格がどの程度になるのか、事前に相場を知って良い取引きができるようにすることがとても大切です。
また、契約後には毎月家賃を支払うことになります。将来の資金計画を立てやすくするために、家賃の設定方法も必ず知っておきましょう。
ここでは、ハウス・リースバックの買取価格の相場と、家賃の設定方法について詳しくご説明します。
物件の買取価格は一般的な取引価格の6〜8割程度になる
ハウス・リースバックを活用した場合、一般的な不動産仲介売却に比べると、約6〜8割程度になります。理由は、期待利回りを重視する不動産会社ができるだけ買取価格を抑えようとするためです。
例えば、一般的な不動産仲介売却であれば2,000万円程度で買い取ってもらえる物件だったとしても、ハウス・リースバックでの買取価格は1,200〜1,600万円程度になります。
自分で相場を出すオーソドックスな方法は、不動産ポータルサイトで自宅の周辺地域にある似たような物件を下調べして算出すると、おおよその買取価格を出すことができるでしょう。
しかし、物件の買取価格は築年数や状態、立地、申し込む不動産会社によって少なからず変動します。リースバックの申し込みをする場合は、複数の不動産会社に依頼し、提示された買取価格を比較してから契約を締結することが非常に大切です。
家賃は買取価格によって変動する
ハウス・リースバックの最大の特徴は、自宅を売却したあとに不動産会社とリース契約を結び、家賃を支払うことで同じ家で今までと変わらない暮らしができることです。しかし、ハウス・リースバックで自宅を売却した場合の家賃は、周辺家賃相場よりも高くなる傾向にあります。
ハウス・リースバックの家賃の算出方法は「物件の買取価格×不動産会社が定める期待利回り÷12ヶ月＝月々の家賃」です。不動産会社が定める期待利回りは、6〜13％程度になると考えておきましょう。
例えば、物件の買取価格が2,000万円、不動産会社が定めた期待利回りが6％だった場合「2,000万円×6％÷12ヶ月＝10万円（年間120万円）」となります。
物件の買取価格が高ければ家賃は上がり、買取価格が低ければ家賃は下がります。また、期待利回りが高い設定になった場合も家賃は上がるため、周辺家賃相場よりも高くなる可能性があるでしょう。
期待利回りは、不動産会社の地域や条件、売主の状況によって異なるため、下調べをしても知ることができません。ハウス・リースバックの申し込みをして、査定をしたあとに家賃が提示されます。
月々の家賃を抑えたい場合は、物件の買取価格や期待利回りが低い不動産会社を選ぶとよいでしょう。
ハウス・リースバックのトラブル例
ハウス・リースバックは多くの資金を得られる便利な不動産サービスですが、不動産会社とトラブルになることがあるため注意が必要です。申し込みをする前に、ハウス・リースバックでよくあるトラブルをきちんと把握して、スムーズな手続きができるようにしましょう。
ここでは、ハウス・リースバックでよくあるトラブル例をご紹介します。
家を許可なく売却された
ハウス・リースバックの契約を締結させるときに「家を他に売却しない」と不動産会社と約束を交わしたはずなのに、許可なく売られてしまうケースがあります。売却されると賃貸借契約の更新ができないため、新しい住まいへ引っ越しをしなければなりません。
本来は、契約段階で「貸主は借主に無断で物件を売却してはいけない」などといった覚書を交わすべきです。しかし、口約束ベースの場合は、不動産会社は新たな買い手が見つかり次第、物件を売却してしまうでしょう。
ハウス・リースバックを行う不動産会社は、通常の不動産売却を行うことができるため、知らないところで物件の取引を進めている可能性が十分に考えられます。
契約段階で物件の買い手を探すかどうか、不動産会社にきちんと確認しておくことが非常に大切です。
家賃を上げられた
契約時に「家賃を上げることはない」と不動産会社から伝えられても、実際には賃貸借契約の更新のタイミングで家賃の値上げを要求されることがあります。
月々の家賃は、物件の買取価格をベースに算出され、周辺家賃相場よりも高くなる傾向にあります。それに加え、更に家賃の引き上げを要求されれば、家計に大きなダメージを与えることになるでしょう。
提示された家賃を払えず、結局引っ越しを決断するケースがあるため、ハウス・リースバックの利用を失敗に感じるかもしれません。更新のタイミングで、家賃の値上げを要求されることも考えながら、資金計画を立てるようにしましょう。
買取価格が相場よりもかなり安くなった
ハウス・リースバックで自宅を売却した場合、通常の不動産取引よりも買取価格が安くなります。買主である不動産会社からしてみれば「数年間、家賃を支払ってもらい住み続けさせなければならない」という制限ができるため、買取価格が安くなってしまうのです。
物件の買取価格が通常の不動産取引よりも安くなることを知らずに、契約を進めてしまうと取引先ともめてしまう可能性があります。ハウス・リースバックは、買取価格が相場よりも安くなることを理解したうえで活用することが重要です。
最終的にハウス・リースバックの契約ができなかった
ハウス・リースバックの契約を最終的に断られることがあります。
ハウス・リースバックの契約を断られるケースは、以下の通りです。
自宅の名義人の同意を得られなかった
自宅が共有名義だった場合、名義人全員の同意が必要です。名義人全員の同意を得ずに不動産の売却はできないため、契約段階で断られます。
スムーズな取引きができるように、自宅の名義人全員の同意を得てから、ハウス・リースバックの申し込みをしましょう。
物件の買取価格が住宅ローンの残債を上回らなかった
ハウス・リースバックは、物件の買取価格が住宅ローンの残債よりも高いことが条件となっています。物件の買取価格が住宅ローンの残債よりも低ければ、契約を結ぶことはできません。
物件の買取価格は査定をしてもらわないとわからないので、不動産会社に申し込みをしたうえで、審査が通らない可能性があることを理解しておきましょう。
家賃を支払う収入源や能力がないと判断された
ハウス・リースバックの契約時に、毎月家賃を支払える能力や安定した収入があるのかも確認されます。自宅の買取が可能だったとしても収入源がなく、家賃を滞納する可能性があると判断されてしまうと、ハウス・リースバックの契約を断られるでしょう。
ハウス・リースバックの申し込みをする際には、安定した収入源があることを証明できるように準備しておくことが重要です。
ハウス・リースバックを失敗しないための対策
これからハウス・リースバックの利用を考えている方は、自身が被害に遭わないようするためにも回避方法を知っておくことが大切です。
自宅を売却したあとに「失敗した」「売らなければよかった」とならないためにも、ハウス・リースバックの対策をしっかりと把握し、いつでも対応できるように準備しておきましょう。
ここでは、ハウス・リースバックを失敗しないための対策をご紹介します。
複数の不動産会社に申し込みをして比較する
ハウス・リースバックを申し込む不動産会社は1社に絞らず、複数に依頼し提示された見積もりを比較できるようにしましょう。不動産会社によって特徴が異なるため、買取価格に差が出たり、期待利回りが高く設定されたりします。
メリットに感じられる部分は人によってさまざまですが、複数の不動産会社に依頼して比較することが非常に重要です。いくつもの不動産会社への申し込みは面倒に思うかもしれませんが、ハウス・リースバックは何度でもできる取引ではありません。
せっかく手に入れたマイホームを売るわけですから、良い取引ができるように自分で比較対象を作ることが大切です。
月々の家賃をどれくらい支払えるか確認しておく
ハウス・リースバックを申し込み前に、年間を通して支払える家賃の予算額を決めておくことがとても大切です。先述した内容になりますが、ハウス・リースバックで設定される家賃は高くなる傾向にあります。また、更新時に家賃の値上げを要求されるかもしれません。
仮に、自宅の買取価格が高値だった場合、家賃は高く設定されます。予算を超えてまで契約を締結させると、生活に支障をきたす可能性が十分に考えられるため、慎重に考えなければなりません。
家賃の支払いができなければ強制退去を要求されることもあるため、あらかじめ予算額を設定してから契約を結ぶようにしましょう。
賃貸借契約の内容を確認する
ハウス・リースバックの契約を締結する際には、賃貸借契約の内容を必ず確認しましょう。賃貸借契約には「定期賃貸借契約」と「普通賃貸借契約」の2種類があります。
ハウス・リースバックで用いられる賃貸借契約のほとんどが定期賃貸借契約です。定期賃貸借契約は、原則的に契約の更新がないため、契約期間が終了したら借主は家から退去しなくてはなりません。
一方で普通賃貸借契約は、アパートやマンションのようなシステムと同じで、契約期間が訪れても借主が退去の申請をしない限り、自動で更新されます。契約書を念入りに確認していなかったり、普通賃貸借契約を結んでいると勘違いしていたりすると、後になってトラブルが起こるかもしれません。
長期間にわたって同じ家に住みたいと考えている方は、普通賃貸借契約にしている不動産会社を選ぶようにしましょう。また、契約時には提示された契約書に普通賃貸借契約と定期賃貸借契約のどちらが記載されているか念入りに確認して、契約を結ぶようにすることが重要です。
まとめ
本記事では、ハウス・リースバックしたときの物件買取価格の相場とトラブル例、失敗しないための対策についてご紹介しましたが、参考になりましたか？
人生の中で家の購入は一番高い買い物といえるでしょう。マイホームを売却する理由は人それぞれですが、できるだけ高値で自宅を売りたいと誰もが考えるはずです。
しかし、ハウス・リースバックの場合、通常の不動産売却よりも買取価格が安くなる傾向にあります。自宅を売却したあとでも、家賃を支払えば暮らせるメリットはありますが、物件の買取価格が低く提示されることを事前に理解しておきましょう。
また、不動産売買は大きな取引であるため、トラブルを招くことがあります。良い取引ができるように、過去に起きたトラブル例や対策を参考に将来設計に役立ててください。
