リースバックの契約書で注意するべきポイントとは？契約内容を解説！

リースバックとは、不動産を利用してまとまった資金の調達が可能な方法の1つとなります。

実際にリースバックを検討されている方の中でも、どういった契約内容なのか、リースバックそのものの仕組みを詳しく知らないという方もいらっしゃると思います。

この記事では、リースバックの仕組みや、特徴、そして契約内容など注意するべきポイントを詳しくご説明していきます。

リースバックとは

リースバックは、所有している家を売却して、買い取ってくれた新オーナーと賃貸契約を結び、売却後もそのまま同じ家に住むことができるシステムです。

まとまった資金が必要で、家の売却を考えられている方も、売却後に家を無くしてしまうという大きな不安を抱えることになります。

しかし、リースバックを活用することで、売却後の住まいの心配は一切なくなります。生活環境を変えることなく、まとまった資金を手に入れることができるのは、大きな安心に繋がります。

リースバックのメリット

リースバックを活用するうえで、どういったメリットがあるのかを、ここからはご説明していきます。しっかりとリースバックの特徴を把握して、上手く活用していきましょう。

現金が早く手に入る

一般的な不動産売却の場合は、不動産会社に仲介を依頼し購入希望者を募りますが、買い取ってくれる方がいつ見つかるか分からないという状態にあります。

したがって、不動産仲介の売却方法は、まとまった資金がいつ手に入るか分からないというデメリットがあります。

いっぽう、リースバックの場合は、不動産会社が直接買取を行うことが多いです。不動産会社が直接買い取ってくれるということは、比較的すぐに売却費を手にすることができるということです。

まとまった資金が大至急必要だという方には、一般的な不動産売却より、リースバックの方が適しているといえます。

引越しの必要がない

通常、家を売却した場合は、必ず次の新居を探して引越しをしなければなりません。引越しは、労力も費用も大きな負担となります。

リースバックを利用した場合の大きなメリットは引越しの必要がなく、そのまま同じ家に住み続けることができるといった部分にあります

お子さんのいらっしゃる家庭であれば、転校をせずに慣れ親しんだ学校にその後も通うことができます。

会社勤めをされている方は、引越しに伴って会社が遠くなってしまうといった心配もありません。

近隣住民などに売却情報を知られない

一般的な不動産売却の場合は、購入希望者を募ることになりますので、公に物件の情報を公開する必要があります。

例えば、住宅ローンの支払いが困難で家を手放すなど、誰にも知られたくない事情を抱えておられる方もいらっしゃいます。

リースバックは、不動産会社との直接のやりとりになりますので、売却情報などは一切外部に漏れることがありません。

近隣住民などに自身の金銭状況を知られることなく、安心して手続きを行うことができます。

維持費の支払いがなくなる

家を所有している場合は、固定資産税や保険の支払いが必ず発生します。こういった諸経費もリースバックで家を売却することによって、支払いの負担がなくなることも大きなメリットです。

家を買い戻すことが可能

売却して、賃貸契約を結んでいる家を将来的に買い戻すことができるのも、リースバックの大きな特徴です。

まとまった資金が目の前で必要になり、大切な家を売却することになったとしても、リースバックの場合は将来、金銭的な余裕ができた時に再び買い戻すことができます。

家を買うというのは人生最大の買い物ですから、その家に想い入れもあると思います。できることなら手放したくないと考えておられる方には、リースバックは非常に適した仕組みとなっています。

リースバックのデメリット

多くのメリットが存在するリースバックですが、デメリットもしっかりと把握したうえで、検討しましょう。

売却費用が市場価格より低い

リースバックを行っている不動産会社のほとんどが、市場価格の7割程度の売却額になります。

物件の内容や、それぞれの不動産会社によって売却額が多少変動しますが、市場価格より低い金額で査定されてしまうというデメリットがあります。

永久的に賃貸契約を行えるわけではない

リースバックで売却した家は、その後賃貸契約という形で住むことになりますが、不動産会社によっては、賃貸契約期間を定めている場合があります。

もし、賃貸契約期間を過ぎてしまった場合は、家自体を売却されてしまうといったケースもありますので、リースバック契約時には、必ず契約期間の確認を行いましょう。

家賃が相場より高額である

リースバックで賃貸契約を結ぶ際の賃料は、売却価格によって決められます。売却価格が高額であればあるほど、賃料も高くなってしまうという仕組みです。

家賃は必ず毎月支払いを行わなければならないものです。自身にとって無理のない賃料なのかしっかりと考えたうえで、契約を行いましょう。

買い戻す場合の買取額が高くなる

リースバックで賃貸契約を結んでいる家を買い戻す場合は、売却額より高額となる場合がほとんどです。

平均的に、売却額の1.1倍から1.3倍ほどの金額で、買い戻す場合が多くなります。賃貸契約期間内に、買い戻しが可能なのかどうか、自分自身の収入を考慮して契約を行いましょう。

リースバックの契約書について

リースバックは「売買契約」と「賃貸契約」の2つの契約で成り立っています。どういった契約内容であるのかを詳しくご説明していきます。

売買契約について

まずは、家を売買することから始まります。基本的なこととしては、買主が誰であるのかをしっかりと把握しておく必要があります。

場合によっては、不動産会社ではなく別会社や、個人が買い取っていたというケースもありますので、必ず契約時は誰が買い取ってくれるのかを明確に把握しておきましょう。

売却書類は下記のような項目で構成されています

• 契約者の名前
• 売却する家の面積、境界
• 売却価格、支払い方法
• 手付金に関すること
• 所有権の登記
• 家の買い戻しが可能な期限
• 設備の不備などの確認
• 火災保険、固定資産税に関すること

後々のトラブルを避ける為にも、必ず契約書に記載されている項目で、何か疑問などがある場合は担当者に聞きましょう。

そして、納得のいかない部分は遠慮することなく不動産会社の担当者に、相談することが大切です。

契約が終わってからでは、契約内容の変更ができません。必ず、細部まで契約書を熟読したうえで、契約を進めていきましょう。

賃貸契約書について

売却が成立した後は、買い取ってくれた新オーナーと賃貸契約を結ぶことになります。賃貸契約には、「普通借家契約」「定期借家契約」という2つの種類があります。

普通借家契約というのは、借主が更新を自由に延長して行うことが可能です。したがって更新を行えば永久的に賃貸として家を借り続けることができます。

定期借家契約は、例えば2年間は賃貸契約をしますが、その後は更新はできませんといった内容になります。

定期借家契約は、賃貸として契約できる期限が決められている契約方法です。

リースバックの場合は、ほとんどが定期借家契約となっていますので、将来家を買い戻す予定の場合、契約時に借家期間をしっかりと相談する必要があります。

賃貸契約書の内容は下記となります。

• 賃貸の契約期間
• 賃料、敷金、礼金の金額について
• 家賃の支払い方法、支払い日
• 契約中の賃料の増減について
• 更新が可能か不可能か
• 途中解約について
• 退去時の原状回復の負担
• 設備の不具合が発生した場合
• 保証人
• 禁止事項について
• 違約金について
• 火災保険について
• 管理費について

契約内容には、売却時同様に細部まで目を通して後々トラブルにならないように、しっかり納得したうえで契約を結びましょう。

この記事でもご説明しましたが、リースバックの賃料は、相場より高い賃料設定となることがほとんどです。

契約時に提示された賃料を、先々支払うことが可能かどうかを判断してから、契約を結ぶことが重要となります。

まとめ

ここまで、リースバックの仕組み、契約書の内容についてご説明してきましたが、いかがでしたでしょうか？

リースバックは、引越しの必要がなく生活環境を変えずに、まとまった資金を調達できる方法です。

例えば住宅ローンの支払いで悩まれている方や、今後の生活費用に売却費を使いたいといった急を要する場合であっても活用できるシステムです。

リースバックの特徴や、仕組みをしっかりと把握したうえで、上手く活用することができれば多くのメリットがあります。

この記事でご説明した契約書の内容も、事前に把握しておくことで後々のトラブルをなくすことができます。

この記事がリースバックを検討されている方の参考に少しでもなれば幸いです。