【マンション】リースバックのメリットとデメリットを徹底解説

人生最大の買い物であるマイホーム。多くの方は、家を購入する際に住宅ローンを利用します。

計画的に組んだつもりの住宅ローンであっても、仕事や健康上の問題などで支払いが困難になってしまうこともあります。

リースバックは住宅ローンの返済が困難な時や老後の生活費、子供の学費や事業資金など、まとまった資金が必要になった場合に活用することができる資金調達方法です。

この記事は、リースバックの仕組みやメリット、デメリットについて詳しくご説明していきます。

リースバックの仕組みについて

最初に、リースバックとはいったいどういう仕組みで成り立っている資金調達方法なのかをご説明していきます。

家を売却することで、まとまった資金を調達するといった点は、通常の不動産売却と同様ですが、リースバックは売却後も同じ家に住み続けることができます。多くの方が売却後に最も心配されることは、その後の住まいや生活環境です。

家の売却後も同じ家に住み続けることができるのであれば、それほど安心なことはありません。

リースバックは、不動産会社に直接家を買い取ってもらうシステムです。家を買い取ってくれた不動産会社と賃貸契約を結ぶことによって売却後も同じ家に住みことができます。

非常に利便性が高いリースバックですが、ここからはメリット、デメリットについてそれぞれ詳しくご説明します。

リースバックのメリット

リースバックを活用する為にもメリット、デメリットをしっかりと把握しておくことが重要です。ここからは、リースバックにはどのようなメリットがあるのかについてご説明します。

引越しの必要がない

一般的な不動産売却では、売却後に新居を探して引越しを行わなければなりません。引越しを行うということは、賃貸であれば頭金が必要になったりと出費が重ります。

引越しに伴い、お勤めをされている方であれば通勤時間が長時間になってしまったり、お子さんのいらっしゃる家庭では、転校を余儀なくされたりします。

しかし、リースバックを活用した場合は、生活環境の変化や引越し費用などの心配をする必要は一切必要ありません。これまでと同じ家に、そのままの生活環境で過ごすことができることは大きなメリットの1つとなります。

住宅ローンや固定費の出費がなくなる

不動産を所有していると、住宅ローン、固定資産税などの固定費が出費として経済的な負担となります。しかし、リースバックで自宅を売却した場合、売却費用で住宅ローンの残債を相殺することが可能です。

売却後は家の名義は新オーナーとなるので、固定資産税などの支払いもなくなります。毎月の家賃は発生しますが、家を所有していた時より経済的な負担を減らすことができます。

売却費を素早く現金化できる

一般的な不動産売却の場合は、不動産会社が仲介を行い買手を見つけるという方法になります。したがって、買手がいつ見つかるか分からないという状況になり、現金化までに時間を要することが多くなります。

リースバックの場合、不動産会社が家を直接買い取るといったケースがほとんどです。お互いに条件さえ一致すれば、直ぐにリースバックの契約を結び現金化が可能です。

まとまった資金が急に必要になった場合など、早急に現金が必要な方にリースバックは非常におすすめできるシステムとなります。

将来的に家を買い戻すことが可能

マイホームに愛着がある方は多くいらっしゃると思います。リースバックは、売却した家を将来買い戻すことが可能です。一般的な不動産売却の場合は、一度売却してしまった家を買い戻すことは基本的にできません。

将来経済的な余裕ができた時に、愛着のあるマイホームを買い戻すことができるのは、リースバックの大きな魅力の1つです。

家の売却を周りの人に知られない

住宅ローンの支払いができないなどの理由で家を手放す場合は、競売というケースになってしまうこともあります。競売にかけられてしまった場合は、競売物件として情報がインターネットなどで公開されてしまいます。

そして、現地調査の為に裁判所より執行官が家の写真を撮影にきたり、近隣住民へ聞き込みなどを行いますので、自分自身の経済的な状況を周りの方に知られる可能性があります。

リースバックの場合は、不動産会社と一対一のやりとりになりますので、周りの方に売却情報を知られることはありません。

住宅ローンの支払いでお悩みの方は、競売という形になる前にリースバックを上手く活用することをおすすめします。

リースバックのデメリット

多くのメリットが存在するリースバックですが、実際に活用する場合はデメリットとなる部分もしっかりと把握しておくことが重要です。

自身の家ではなくなってしまう

家は自分自身の大きな財産です。リースバックは、家を売却することになりますので、財産である家を失ってしまうことになります。

売却前は、家のルールも全て自分が決めることができていましたが、売却後は新オーナーが定めるルールに従う必要があります。

例えば、修繕1つ行うにしても自分の好き勝手にはできません。新オーナーの許可をとって、その意向に従って修繕を行う必要があります。以前とは違い自分の思い通りにできないことがストレスになってしまい、精神的な負担になることもあります。

売却費用が相場より低い

リースバックの売却費用は、市場より低い価格で不動産会社が買い取ることがほとんどです。

その理由としては、賃貸契約している間の家賃滞納のリスクや、借主が将来的に買い戻しをしなかった場合、売却物件にする際に発生する費用を考え相場より低い価格での売却になります。

地域や物件によっては、売却価格が相場に比べ、数百万円単位の大きな誤差になる場合もありますので売却前にしっかりと市場価格を調査して、できる限り損をしない決断をしましょう。

永久的に賃貸契約できるとは限らない

リースバックの契約を行う際の賃貸契約内容は、しっかりと把握しておくことが重要です。一般的に、賃貸契約は「普通賃貸契約」「定期借家賃貸契約」の2種類の契約に分類されます。

普通賃貸契約は、借主が契約の更新を希望すれば基本的にはずっと同じ家を借り続けることができる賃貸契約内容です。

定期借家賃貸契約は、予め賃貸として借りることができる期限が定められてします。2年間の借家契約であれば2年後には必ず家を退去しなければなりません。

例えばリースバックで将来、売却した家を買い戻す予定であっても、定期借家賃貸契約を結んでしまった場合は、定められた期限内に買い戻しをする必要があります。

賃貸の契約時には契約内容を全て把握し、納得できる内容であるかを必ず確かめてから契約を結ぶようにしましょう。

買い戻しの価格が高額になる

リースバックで賃貸契約を行っている間に、経済的な余裕ができた場合は売却した家を買い戻すことが可能です。

買い戻しをする時の価格は、売却価格の2割から3割増しの価格帯となります。例えば1000万円で売却した家を買い戻す場合は、1200万円〜1300万円ほどの価格になります。

買い戻し時の価格が高額になってしまう理由としては、リースバックで賃貸契約を行っている間に不動産会社が固定資産税や修繕費などの費用負担を行っているからです。

不動産会社は賃貸契約の間にかかった費用を加味して売却価格を考える為、買い戻し時の価格が高額になってしまいます。

賃料が相場より高額

リースバックで賃貸契約を結んだ場合の賃料は相場より高額になります。賃料は家の売却価格が高いほど賃料も高額になるシステムとなっています。

家賃は必ず毎月支払いを行うものですから、自分自身に支払い能力があるのかをしっかりと考えてから契約の決断を行いましょう。

マンションのリースバックについて

マンションの一室を購入された方がリースバックを行う場合も、基本的には一戸建てと同じ流れで契約を結ぶことになります。マンションを所有されている方は、固定資産税の他に修繕積み立て費用や、管理費などの負担が発生します。

リースバックでマンションを手放した場合は、固定費の出費が大きく軽減されるといったメリットがあります。

毎月の住宅ローンや固定費の支払いで、経済的な負担が大きいと悩まれている方はリースバックを上手く活用することがおすすめです。

まとめ

ここまでリースバックの仕組みやメリット、デメリットをご説明してきましたが、いかがでしたでしょうか？

リースバックは、不動産を活用してまとまった資金を調達できる非常に利便性の高いシステムです。

住宅ローンの支払いに悩まれている方、さまざまな事情でまとまった資金が必要な方はリースバックを賢く利用することで問題を解決することが可能です。

リースバックの特徴やメリット、デメリットをしっかりと把握したうえで契約を進めていくことが大切です。この記事が、リースバックを検討されている方の参考に少しでもなれば幸いです。