不動産の相続対策を事例を交えてポイントやリスクを徹底解説

最近では、不動産を活用した相続対策が効果が大きいということで注目を集めています。

しかし、効果が大きいということは失敗をしてしまった時のリスクが大きいということでもあります。

不動産を相続対策にするときはリスクや注意点をしっかり理解した上で行うことがおすすめです。

この記事では相続準備についてや不動産を活用した相続対策の利用例、不動産の相続対策のリスクなど、不動産の相続対策について徹底解説していきます。

不動産が相続対策になる事例を紹介

ここでは、不動産が相続対策になる理由と方法をご紹介していきます。

不動産が相続対策になる理由

不動産が相続対策になる理由としては、相続税評価額の引き下げという仕組みを利用できるからです。加えて、この仕組みは法律で定められています。具体的には、不動産を売却した場合の価格より低い相続税評価価値がつけられるという評価方法が採用されています。

相続税には相続した財産の評価額が高いほど税率が高くなるという累進課税方式が採用されているので、相続評価額を低くすることが相続税軽減へと繋げることができます。

相続対策になる方法

ここからは不動産を活用した相続対策の方法をいくつかご紹介していきます

購入した不動産を賃貸にする

不動産を活用する方法の一つとして、まずは購入した不動産を賃貸にするということが挙げられます。

所有している土地に賃貸としてのマンションやアパートなどの収益不動産を建築し、第三者に貸すことで相続税の対策をすることができます。

現金や土地として保有しているよりも評価が低くなることはもちろん、第三者に貸すことで自宅として保有するよりも土地や建物の評価額は低くなることが多いです。

加えて、建物自体を自宅として建設するよりも賃貸物件として建築する方が評価が低く、現金を減らすことができるため、節税対策としてはとても高い効果を得ることができるとされています。

不動産の法人所有への切り替え

不動産を法人所有という形にし、家族などを役員とする法人を設立するという方法があります。個人が所有している収益となる物件を法人名義にすることで所得税や相続時を節税することができます。

この方法を取ると家賃収入を法人が受け取ることになり、給与として配偶者や親などに支払います。

法人所有に切り替える前までに個人に入っていた家賃収入が減ることで、課税財産が積み重なってしまうことを防ぐことができます。加えて、一人一人が給与控除所得を使えるので、家族全体としてみると手取りを増やすことができます。

相続時精算課税制度の利用

続いての方法は、相続時精算課税制度を使って不動産を贈与することです。

方法として有効であるポイントとしては贈与した時点では贈与税がかかることはなく、相続するときにほかの相続財産と合わせて相続税が課税されるという点です。

基本的には相続税より贈与税の負担が大きくなるため、相続時精算課税を使用して生前贈与すれば贈与税がかかることがなく、効果的な節税をすることができます。

相続税の課税額は贈与時の時価で計算されるため、価格が上がる見込みのある財産を贈与することで大幅な節税ができます。

不動産を活用して相続対策を行う時のポイント

ここからは不動産を活用して相続対策を行う時のポイントを紹介していきます。

計画的な生前贈与

不動産を生前に贈与することで相続税ではなく、贈与税の対象となるため相続税を抑えることができます。

ここで注意をしておきたいポイントは、生前贈与は相続人の死亡から3年以内の場合、相続税の課税対象となってしまうということです。また、贈与税の基礎控除を利用して贈与税を納めていた場合でも相続税の対象となることがあります。

そのため、生前贈与をする時は計画的に行うことがおすすめです。

信頼できる不動産会社への相談

不動産を活用した相続対策を考えている方は、信頼できる不動産会社からアドバイスを受けることをおすすめします。

アドバイスを受ける際は、不動産を売却することも視野に入れて、売却する場合の流れなども一緒に聞いておくと、選択肢が広がるのでさらにおすすめです。

不動産の相続対策におけるリスクや注意点

不動産を活用した相続対策にはリスクや注意点があるというのも事実です。ここからは不動産を活用した相続対策におけるリスクや注意点についてご紹介していきます。

まとまった資金が必要

不動産を活用した相続対策は節税の効果が大きい分、投資額が大きいのも特徴です。投資額が必要ということになるので、まとまった資金がなければ不動産における相続対策は不可能ということになります。

借り入れをしてまで不動産での相続対策をするのは本末転倒になってしまうため、資金が余裕にある場合に不動産での相続対策を検討することをおすすめします。

賃貸の場合はランニングコスト面でリスクが生じる

購入した土地を賃貸として利用する場合はさまざまなリスクが起こりうることがあります。

まず、賃貸物件ということは空き部屋が存在してしまう可能性があるということです。つまり空き部屋があると家賃収入は減ってしまいます。

加えて賃貸物件を購入するときに銀行借り入れを利用していた場合、返済期間が長くなってしまうことが多く見られます。返済期間中に金利が上がるという可能性もあり、金利が上がった場合返済額が増えてしまうので、負担になってしまうこともあります。

そのほかにも、自然災害の被害による修繕費や、家賃滞納などによるリスクがあるためランニングコストがかかりやすいということを知っておく必要があります。

不動産を活用して相続税を節税するよりも賃貸物件を維持するコストの方がかかってしまい、負担となってしまうということが起きてしまうのも稀なことではないため、ご注意ください。

相続争いが起こる可能性

遺産の中に不動産がある場合、不動産の相続について相続争いが起こってしまうことがあります。不動産は現金と比べてとても分割しにくく、評価方法が統一されていないため相続争いが起こりやすい原因に繋がってしまいます。

相続争いを避けるためには、遺言を残すなど効力のある事前の準備や対策を取ることをおすすめします。

相続準備に便利なリースバックとは

相続する人は多くいるが、将来的に誰も家に住む可能性がないため、相続時のトラブルを避けるために今のうちに家を売ることを考えている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、それと同時に、今家を売ってしまうと自分自身の現在住む家が無くなってしまうという悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないかと思います。

そのような方には、相続準備として、リースバックという不動産制度をおすすめします。

リースバックとは、不動産を売却してまとまった資金を受け取ることができます。加えて、売却と同時に売却した不動産と賃貸契約を結ぶ制度であるため、売却した後もその家に住み続けることができます。

不動産を相続しようとすると分割方法などが問題になってしまう可能性があります。共同名義という形をとる方が多くいらっしゃいますが、共同名義の不動産を売却したいとなった時には共同名義者全員の許可を得なければならず、トラブルの原因になりやすいと言われています。

名義が相続元にある段階で、売却し現金にしておくことで、節税効果は下がってしまいますが、分割という点ではトラブルが起きにくく、簡単に分割をすることができます。

不動産を売って現金化することの最大のデメリットは自宅に住むことができなくなってしまうということでしたが、リースバックを利用して売却する場合は賃貸として自宅に住み続けることができるということなります。

そのため、相続対策を考える時の新たな選択肢としてリースバックは注目されています。ぜひ、気になる方は検討していただけたらと思います。

まとめ

不動産を活用する相続対策について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？

不動産を活用する相続対策はとても効果的でおすすめです。

しかし、相続税の節税ばかりに目がいき、不動産購入で金銭的負担が大きくなってしまったり、相続時のトラブルを引き起こしてしまったりとリスクや注意点が存在するのも事実です。

加えて、不動産を活用する方法は、いくつかご紹介しましたが、売却して資金化するという方法もひとつです。

売却のサービスの中にご紹介したリースバックというサービスがあり、今注目を集めているサービスでもありますので、ぜひ、選択肢の一つとして検討するのも良いかと思います。

事前の入念な計画、信頼のある不動産会社に相談することからスタートし、リスクや注意点を考慮した上で、ご自身が一番効果的であると考える方法を選択していただければと思います。

この記事が不動産を活用して相続対策を行おうとしている方のお役に少しでも立っていたら嬉しいです。