リースバックと転リースを併せて利用すると？メリット・注意点を解説

企業の資金繰りのひとつの方法として利用が進むようになってきた「リースバック」。不動産の売却後にも、賃貸物件として利用を続けられるようになっているリースバックですが、法人の中には物件を利用する予定がないという方もいるのではないでしょうか？

そのような場合に検討すべき方法として「転リース」が挙げられます。リースバックによってまとまった資金を手にすると同時に、転リースをすることで更なる利益を産み出せるとなると魅力的にも感じるのではないでしょうか？

この記事ではリースバックと転リースそれぞれの概要を解説するとともに、これらを併せて利用する際のメリット・注意点に関してご紹介していきます。ぜひ、ご一読ください。

リースバックの基礎知識

リースバックとは、売買契約と賃貸借契約が一体となった売却方式を指しています。

一般的な売買契約では売却予定の不動産などの所有権は売主から買主へと移行します。リースバックの手続きで行われる売買契約においても同様に、所有権の移転が行われるのですが、リースバックでは売買契約の後に賃貸借契約も併せて行う部分に特徴があります。

買主との間で売却予定不動産の賃貸借契約も行うことで、所有権を移転しつつも利用に関してはこれまでと同様に引き続き不動産を利用できるようになります。

リースバックのメリット

次に確認するのはリースバックのメリットに関してです。企業の資金調達のひとつの手段としてどのような点で優れているのかをご理解いただければと思います。リースバックのメリットには以下のものが挙げられます。

• 不動産を現金化するまでの期間が比較的短い
• 月々の不動産に発生する費用をリース料として一本化できる
• 賃借対照表(バランスシート)への記載情報がシンプルになる

それぞれのメリットに関して見ていきましょう。

不動産を現金化するまでの期間が比較的短い

1つ目のメリットは「資金調達」に関してです。企業の経営においては一時的な業績の悪化や、新規事業への投資などのために一時的な資金調達の必要性が発生することはよくあることかと思います。

資金調達の手段には金融機関からの借り入れや、新規株式の発行・投資家からの資金調達などがありますが、これらを実現するには時間を要するものであり、金利負担の面でリスクを負う必要もあります。

リースバックであれば資金調達までの時間を短く済ませることができ、金利負担のリスクも回避することができます。

月々の不動産に発生する費用をリース料として一本化できる

2つ目のメリットは「コスト削減」に関してです。不動産を所有している場合には固定資産税や不動産の修繕費用などが発生するものです。

リースバックを用いることでこれらの費用をリース料として一本化できるため、費用の面からおすすめであることはもちろん、帳簿をつけるうえでの負担を小さくすることもできます。

賃借対照表への記載情報がシンプルになる

3つ目は「オフバランス」と呼ばれるメリットです。所有している不動産は貸借対照表に記載されます(オンバランス)が、リースバックを用いることで貸借対照表への記載が無くなります(オフバランス)。

「貸借対照表への記載が無くなる」ということは、不動産を所有することによる特有のリスク(価格変動や損失被害など)の影響が貸借対照表へ及ばなくなる、つまりは経営への影響も及ばなくなるということを意味しています。

この結果として、貸借対照表に記載される情報がシンプルになり、自己資本比率の上昇、企業価値の上昇につながる可能性が生まれます。

リースバックのデメリット

ここで確認するのはリースバックのデメリットに関してです。メリットに注目がいきがちですが、デメリットとしてどのようなものがあるのかも十分に確認して検討するようにしましょう。

• 不動産の買取価格が任意売却の場合より安くなる傾向がある
• リース料金が割高になる傾向にある

それぞれに関して見ていきましょう。

不動産の買取価格が任意売却の場合より安くなる傾向がある

リースバックによる不動産売却をする場合、一般的に不動産を任意売却する場合よりも買取価格が約3割ほど安くなる傾向にあります。

リース料金が割高になる傾向にある

リースバックを用いたリース利用の年間額の相場は売却価格の10%程度が大半です。これを毎月のリース料として一般的な相場と比べると15%ほど割高になる傾向にあります。

リースバック転リースとは？

次にご紹介していくのは、本記事のタイトルにもなっている、リースバックと転リースを併せて利用することでどのような効果が得られるかに関してです。

そもそもの転リースがどのような仕組みであるのか、リースバックと併せて利用する場合のメリットと注意点に関して見ていきましょう。

転リースの基礎知識

まず初めに転リースの基礎知識に関して押さえていきましょう。

転リースを端的に言うならば「又貸し」です。人から借りたモノを更に別の人へと貸す行為を又貸しという風に言いますが、転リースもこれと同様で他者からリースしている不動産などを更に別の他者へとリースするという行為が行われ、この一連の仕組みが転リースとなります。

一般の個人であれば転リースの話は聞き馴染みがないかと思いますが、企業経営の場合には転リースをするといった場面が多々あります。よくあるケースとしては、親会社が他者から一括でリースを行い、そのリース物品を子会社や関連会社へとリースするといったものです。

リースバック転リースの仕組み

リースバックと転リースそれぞれの概要を抑えたところで、リースバックと転リースを併せた場合について見ていきましょう。

リースバック転リースの流れとしては、リースバックをした後にリース物品となった物品を他者へとリースするといったものです。

個人の方のリースバック利用に多く見られるのは、所有する住宅に住み続けながらもまとまった資金が欲しいといったケースですので、売却物品の将来的な継続利用が前提になっていることが多いです。

しかしながら、企業の場合にはリースバックのメリットにて紹介した効果を得たいものの売却物品を継続利用する予定がないといったケースも多々あるかと思います。そんなとき、リースバックの後に転リースをすることによって、まとまった資金を手にすると同時にリースによる収益も見込めるようにもなります。

リースバック転リースのメリットとは

次にご紹介するのはリースバック転リースを検討するメリットに関してです。リースバックや転リースのメリットが合わさったものであると捉えてもらってもよろしいかと思いますが、主なものとして以下が挙げられます。

• 既に賃貸を行っている資産を活用して資金調達が行える
• 所有者特有の負担・リスクを軽減できる
• オフバランスによる財務の健全化を図れる

それぞれに関して見ていきましょう。

既に賃貸を行っている資産を活用して資金調達が行える

企業が行う資金調達の手段としてリースバックをご紹介しましたが、一般的な資金調達の手段としては金融機関からの融資であったり、新規の出資を募集したりしますよね？

これらの手続きはリースバックの手続きに比べて時間を要するのはもちろん、既に賃貸をしている不動産を担保にして金融機関からの融資を受けようとする場合にも手間が多いものです。

このような場合に、リースバック転リースの仕組みを利用することによって所有する物品を売却しつつも従前と同様の貸借形態を保持し続けられるようになります。

所有者特有の負担・リスクを軽減できる

リースによる大きな負担は貸主の借主に対する義務規則です。リースしている物品に損失があった場合に対する修繕費の支払い義務であったり、物件の不具合や事故による第三者への損害が発生した場合に対する民法上所有者責任などが該当します。

これら所有者特有の負担を軽減できる部分にも大きなメリットがあります。

オフバランスによる財務の健全化を図れる

こちらのメリットはリースバック利用におけるメリットと同様のものとなります。オフバランスを図ることで、金融機関や株主の立場から見て財務分析を行う際の指標が多くの場合改善されます。

リースバック転リースをする際の注意点

リースバック転リースに魅力があることがご理解頂けたかと思いますが、最後に注意点に関して確認です。以下の内容に十分に留意して検討しましょう。

• 大前提としてリースバック転リースを許可する専門業者が限られる
• 転リースをする際には許可が必要であり勝手な転リースは許されない

それぞれに関して確認していきましょう。

リースバック転リースを許可する専門業者が限られる

リース会社が転リースを制限していることが多いため一般的にリースバック転リースが行われるわけではありません。例外として挙がるのが、親会社の一括リースの後の子会社・関連会社への更なるリースといったケースです。

このようなケース以外の理由でのリースバック転リースを検討する場合には専門業者との協議を図る必要があります。

転リースをする際には許可が必要であり勝手な転リースは許されない

転リースをする際には貸主からの許可を受ける必要があります。勝手に転リースを行うことは許されないためリースバック転リースの場合であれば、リースバックの契約時から買主からの合意を得るようにしておきましょう。

まとめ

ここまでリースバック、転リースの概要とそれぞれのメリット、リースバック転リースを利用する際の注意点に関してご説明してきましたがご理解いただけたでしょうか？

リースバックの活用方法を熟知することで企業経営に大きなプラスの効果をもたらすこともできるようになりますね。一方で、転リースを併せて利用する際には注意すべきことも出てくるため、それらにも留意しながら活用してもらえればと思います。

この記事が企業経営の改善の一助となってくれると幸いです。