リースバックの家賃の決まり方と抑え方をまとめて紹介！

リースバックを利用しようかお悩みでしょうか。リースバックを活用することで、老後の生活や子どもの学費、住宅ローンの返済など、まとまった現金を入手することができます。

近年、認知度が上がっているリースバックですが、売却価格や家賃相場について分からないことが多く、いざやってみようと思っても悩んでしまうことが多いでしょう。

リースバックは、使い方を間違えると損に繋がり、持ち家を手放すはめになるかもしれません。しかし、リースバックの仕組みや売却価格、家賃との関係性など、知識があることでリースバックを有効に活用することができます。

この記事ではリースバックの概要とともに、リースバックの売却価格や家賃の決め方、さらに家賃を抑える方法などをご紹介いたします。

リースバックとは

リースバックとは、住み慣れた自宅を売却し、売却先と賃貸契約を結び賃貸料を支払うことでそのまま住み続けることができる制度です。

家賃が払える程度の安定した収入が必要にはなりますが、正社員である必要はなく、年金で生活している方やアルバイトの方でも利用することができます。

リースバックのメリット

売却によって短期間でまとまった現金を入手することができ、慣れ親しんだ家にそのまま住み続けられることです。

引っ越しをする必要がないため、子どもの学区が変わることもなく、売却したことを職場の人や近所など周囲に知られることはありません。また、将来的に自分の家を再購入することが可能です。

リースバックのデメリット

周辺地域より家賃が高くなったり、終身住むことができる保証がないことです。再購入額が売却額より110%~113%程度高くなってしまうケースが多く、再購入を検討される場合は貯蓄をおすすめします。

また、所有していたときのように、自由なリフォームやリノベーション工事もできなくなります。

リバースモーゲージとの違い

リースバックとよく比較されるのがリバースモーゲージという制度です。これは、家を担保に金融機関から融資を受ける方法で、主にシニア向けの金融商品となっています。

リースバックを組み合わせて利用することもできますが、条件によっては成立とならないこともあります。組み合わせての利用を検討される場合は、後々トラブルが起こらないよう事前に業者へ相談されることをおすすめします。

リースバックの活用方法

リースバックはさまざまな理由で活用されますが、例えば次のような場合が考えられます。

• 住宅ローンの返済
• 年金では補えない老後の生活費
• 子どもの教育費
• 病気の治療費
• 事業資金

しかし、生活費の資金繰りが慢性的に厳しい方は、リースバックではなく収支の見直しや個人再生など他の方法でお金を工面する方が望ましいです。

家賃を滞納してしまったり払えなくなったりすると今後の信用問題にも関わるため、リースバックの目的はあくまで一時的に必要な資金の回収としましょう。

リースバックの相場

ここからは、リースバックの相場をご紹介します。

売却相場

リースバックでの売却価格は仲介での売却より安くなる傾向があり、仲介市場における取引価格の60%~80%程度となるケースが多いです。

リースバック業者は売却目的よりも不動産投資を目的としていることも多いため、利回りを重視することから売却価格が安くなります。

また、リースバック期間終了後に別の購入者へ売却し収益を得ることを目的としている場合でも、不動産市場が変動するリスクを回避するため売却価格は安くなります。

家賃相場

一般的にリースバックの家賃相場は、年間で売却額の6%~13%で設定される傾向があります。

高値で売却した場合は家賃も高くなり、低値で売却した場合は家賃も安くなります、売却額と家賃を照らし合わせ価格を決めることが重要です。

リースバックの家賃の決め方

では、リースバックの家賃はどのように決まるのでしょうか。

通常の賃貸物件とリースバックの家賃の違い

通常の賃貸物件は空室の期間を出さないよう周辺の相場に合わせて決めています。

しかし、リースバックの場合は既に次に借りる人が決まっているため周辺の賃貸相場を基準にしません。

リースバックの場合、家賃と売却額は比例の関係にあります。

リースバックにおける家賃の計算方法

リースバックは一般的に、売却価格の6%~13%が年間の家賃として設定され、ここから12ヶ月分で割った額が月々支払う家賃となります。

リースバックの月々の家賃計算は、以下の式で求めることができます。

1ヶ月の家賃=売却価格×6%~13%÷12ヶ月

ここの6%~13%の利回りはリースバック業者の査定によって大きく異なります。

通常の賃貸物件の利回りは、不動産需要が高く人気な都市部は割合が低く、反対に不動産需要が低く人気のない地方は割合が高くなります。

しかしリースバックの場合、賃貸契約の予定が既にあるので、空室のリスクは初めからありません。

リースバックの賃貸の利回りは、早めに賃貸者が退去し土地として転売をした方が利益が出るので、何十年も住むことができる物件よりも、延長不可で住める年数が決まっている物件の方が利回りが低くなります。

このように、リースバックの賃貸借期間やリースバック業者の査定方針によって変わるのでご注意ください。

また、マンションの管理費や修繕積立金、固定資産税などは売却先の負担となるので、売主の支払いは不要になります。しかし、家賃に上乗せされる場合もあるので頭に入れておきましょう。

家賃を払えなくなった場合

それでは、万が一リースバックを行った後に、家賃を払うことができなくなってしまったらどうなるのでしょう。

家賃を滞納すると賃貸契約への違反となります。

電話や催促上を無視し3ヶ月以上住み続けると、リースバック業者は契約の解除や法的処置を取ることができます。

そうなった際は、裁判所へ請求の申し立てが行われ、それでも払えない場合は自主的に退去を命じられます。

それでも自主退去をしなかった場合は、リースバックの契約がなくなりますので、元々がご自身の持ち家だったとしても強制退去となるのです。

最初に売却額と今後月々支払う家賃、賃貸期間の3軸の関係性を考察したうえで価格を決め、家賃は滞納することのないようにしましょう。

家賃の抑え方

毎月の家賃を少しでも抑えることができたら、日々の生活にゆとりができます。ここからは、家賃の抑え方についてご紹介します。

複数のリースバック業者から見積りを取る

利回りはリースバック業者によって異なり、利回りの低いリースバック業者を見つけることで家賃を抑えることができます。

しかし、リースバック業者は利回りの割合をネットや資料に公開していません。

さらに司法書士への報酬や仲介手数料、家賃保証事務手数料や敷金・礼金、火災保険などの諸経費もリースバック業者によって異なります。

そのため、最初から1つの業者に絞るのではなく、複数のリースバック業者に見積もりを出してもらうことをおすすめします。

住宅ローンの残高と比較し売却額を安くする

住宅ローンが残っている場合は、リースバックの売却代金で一括返済する必要があります。

リースバックは、売却額が高いと家賃も高くなり、売却額が安いと家賃も安くなるという関係から、住宅ローンの残額が大きいほど高い売却額、そして高い家賃となります。

反対に、住宅ローンの残高は少なく月々の返済額が大きい場合であれば、売却額を抑えられるうえに家賃も安くなるため、リースバックを有効に活用することができます。また、売却の段階で古い物件の方がリースバックを有利に活用できます。

リースバックの売却価格は築年数による値下がりも考慮し決めているので、既に古い物件であれば今後大幅に下がる可能性は低いからです。築浅物件の方が物件価格の下落率が大きく、リースバックによる利益は減少します。

ただ、将来的に再購入を考えていなかったり退去を予定している場合は、家賃が高くても、最初に高値で売却した方が有効に活用できる可能性もあります。

つまり、長く住み再購入を検討している場合は、売却額を安くし家賃を下げた方がお得ですが、再購入をしないと決めている場合は、売却額を高くし家賃も高い方が最終的に得をします。

リースバックを行う際は将来の計画までしっかりと考え行いましょう。

リースバックの今後

今後、リースバックの家賃は下がっていくことが予想されています。リースバックの制度は約8年程前から徐々に広間ってきましたが、まだリースバックを行う不動産事業者が少なく価格競争のない市場でした。

そのため、競合他社が増え価格競争が起こった際は、リースバックの家賃設定は徐々に下がっていくだろうと予想されます。

まとめ

リースバックを検討されるケースは、短期間のうちにまとまった現金が必要になったときだと思います。しかし、高値の売却だけにこだわるのではなく、売却価格や家賃の関係を理解したうえで、複数のリースバック業者を比較しましょう。

住宅を購入するのは、一生に一度のビックイベントと言われています。売却後であっても、慣れ親しんだ家に住み続けられるリースバックは、大変おすすめできる制度です。

月々にお支払いする家賃を考慮しリースバックを有効に利用することで、より豊かな生活をおくることができます。