リースバックを戸建住まいで利用する場合とマンションとの比較

人生において、特別な出来事は大事にしたいものです。そんな時にお金の悩みは尽きないですよね。​​老後の資金はどうしようかと悩んでいる人も多いのではないでしょうか。

そんな中でお金の悩みを解消できる方法として、近年リースバックと呼ばれる不動産売却方法が話題になっています。

世の中にまだ浸透していない制度のため、「リースバックは名前だけで詳しいことはよくわからない」という人が多いかもしれません。

また、「リースバックに興味があるけど、どんな仕組みかわからない」など、利用する際に多少複雑な部分があるリースバックについては疑問を持っている人も少なくないと思います。リースバックは、注意して行わないと、突然退去を命じられたり、さまざまなトラブルに巻き込まれることもあります。

そのため、リースバックを行う際はそれらに対する利点や難点の知識を持って利用する必要があります。

今回は、リースバックの中でも戸建て住まいの方が利用する戸建リースバックについてと、リースバックを利用する時に売却する不動産によってどんな違いがあるのか、ということをメインに解説していきます。

それでは、まずは戸建リースバックについて説明します。

戸建リースバックとは

戸建リースバックとは、一戸建ての不動産をリースバックすることです。

以下で、戸建リースバックの仕組みを説明していきます。

まず、戸建ての所有者とリースバック業者との間で売買契約を締結します。その後で戸建て所有者は所有している一戸建てを売却します。リースバック業者は売却された物件を買取り、売主は売却代金を受け取ります。

そして、リースバックの特徴として売却された物件は賃貸住宅になるため、売主と買主は賃貸契約を締結し、売主は買主に対して家賃を支払うことを約束します。

よって、リースバック業者は売却された一戸建てを賃貸物件として扱うことになります。売主は毎月決められた家賃を買主に支払います。

元々の戸建て所有者だった人は、売却した後も賃貸契約を結んでいることでその家に住み続けることが可能です。また、売却時に発生したお金には老後資金のみなどという制限がかけられることがないため、それらの資金は売主の自由に使用することができます。

​リースバックの特徴

ここでは、リースバックが可能な不動産物件と、リースバックにはどのようなメリットデメリットがあるのかを簡単に説明します。

リースバックが可能な不動産

リースバックが可能な不動産物件には以下のものがあります。

• 戸建て
• マンション
• ホテル
• 土地
• オフィス
• 店舗
• 工場

リースバック業者によっても対応できる不動産はさまざまです。基本的には多岐にわたる物件でリースバックの利用が可能となっています。

それでは次に、リースバック利用時のメリットとデメリットを紹介します。

メリット・デメリット

リースバックにおけるメリットとしては、以下のものがあります。

• まとまった資金がすぐに手に入る
• 売却時に得た資金の用途に制約がない（自由に使える）
• 自宅を売却しても住み続けられる
• 利用するにあたって年齢制限がない

リースバックにおけるデメリットとしては、以下のものがあります。

• 賃貸住宅になってから支払う家賃が相場よりも高いことがある
• 売却価格が相場よりも安くなる傾向がある
• 買い戻し時にかかる費用が大きい
• 契約期間が無制限ではない

持ち家にこだわらないならば、より安価な家や適正な家賃の賃貸に住むことも可能なので、売却時に得た資金をより多く自由に使うこともできます。

以上のメリット・デメリットをしっかり理解した上でリースバックを利用するようにしましょう。

戸建リースバックとマンションリースバックの違い

それぞれにあったリースバックの方法がありますが、今回は主に一般人が利用する不動産物件として戸建てリースバックとマンションリースバックの違いについて焦点を当てて説明していきます。

戸建リースバックとマンションリースバックにはどのような違いがあるのでしょうか。それぞれの視点から見ていきましょう。

戸建リースバックの場合

以下から、戸建リースバックの特徴を挙げていきます。

現地調査の必要性

戸建リースバックには「現地調査」が必要になります。

現地調査とは、リースバック業者が不動産の査定を行うにあたって必要となる情報を、売却される物件の現地に行き、確認することです。

現地調査による査定では、例えば建築図面や登記図面との照合を行ったり、隣地との境界線・高低差の確認をしたり、物件から駅や学校までの距離を調べたりします。さらには近隣での事件性の聞き込みなどを行ったりもします。

それにより、正確な査定を行うことが可能になるのです。

一戸建ての場合は独立して建てられている不動産のため、マンションなどの集合住宅とは違い、個別の査定が必要となります。それに伴い「現地調査」が行われるのです。

不動産を売却しても近所付き合いはそのままでOK

また、一戸建て住まいの場合は、その物件を売却して退去した際に近隣から「お金に困っている」という噂を立てられやすくなる傾向があります。

一戸建てはマンションに比べて”マイホーム”という認識が強い住宅となるため、そのマイホームを売却して転居するということの裏にはさまざまな理由があるのではないかと勘繰られてしまうからです。

そうなるとご近所付き合いに多少なりの亀裂が入ったり、心配をかけてしまうことも少なくありません。そのため、一般的な不動産売却とは違い、売却後でも同じ住宅に住み続けられるリースバックの制度が利用しやすいのです。

不要になるコスト

そして、戸建リースバックを利用する際に不要になるコストとして、以下のものがあげられます。

• 修繕費
• 火災保険の保険料
• 地震保険の保険料
• 固定資産税

上記四点が不要になるコストです。

今まで雨漏りや配管の水漏れなど自分でリフォームせざるを得なかった手間や費用が不要になります。なぜならリースバック業者が手配し対応してくれるからです。

戸建リースバックにおける注意点

大きく分けて以下の2点が注意点として挙げられます。

• 業者ごとに違う査定額
• 買い戻しが大変

それではまず査定額について説明します。

リースバックにおける注意点として、マンションとは違い個別査定による査定のため、業者ごとに額の差がでてしまうという点です。

大まかな査定のルールはありますが、リスク評価がリースバック業者によって異なるので査定額に差が出てしまいます。

そのため、できるだけ多くのリースバック業者をあたり、査定の見積もり提示をその都度受けてから、一番自分が満足できる査定額と条件を提示した業者を選ぶようにしましょう。

そして、売却した不動産の買い戻しについてですが、売却した不動産を買い戻しする場合には多少の手間がかかってしまいます。

一般的に、買い戻し額は売却額のおよそ1.2〜1.3倍だと言われています。

さらに、リースバックを利用して賃貸住宅になった後に支払う家賃は相場よりやや高くなる傾向があるので、それらを考えても、金銭的にはかなり苦しいところがあると思います。

リースバック業者を選ぶ際はしっかり買い戻し時の金額を聞いておきましょう。

マンションリースバックの場合

それでは次に、マンションリースバックの特徴を挙げていきます。

現地調査が不要

マンションリースバックを行うにあたって、「現地調査」の必要性はほとんどありません。

なぜなら、マンションの管理会社に聞けば十分に状況の把握が可能だからです。そのため、わざわざ足を運んで現地に赴かなくても、正確な情報を得ることができます。

不要になるコスト

マンションリースバックにおいて不要になるコストとして、おおよそは戸建リースバックの場合と変わりありません。

• 火災保険（家財保険）の保険料
• 地震保険の保険料
• 固定資産税
• 管理費
• 修繕積立金

上記五点が不要になるコストです。

マンションの場合は、一応リースバックにおけるシステム上で「管理費、修繕積立金」が不要になりますが、「管理費」が必要になる上、家賃に修繕積立金も含まれているため、実際には負担が継続している状態になります。

まとめ

今回は、リースバック自体の説明を兼ねて、主に「戸建リースバック」と「マンションリースバック」に焦点を当てて解説していきましたが、いかがでしたか。

リースバックは対象となる不動産物件が多岐にわたりますので、自分のニーズにあったリースバック業者を見つけて利用するようにしましょう。

また、リースバックの利用時に気をつけなければならないことをしっかり理解してから利用するかどうかを検討する必要があります。

そして、リースバックには家賃が相場よりも高いことや買い戻し時の金額が増えるというデメリットもありますが、戸建リースバックにしてもマンションリースバックにしても、修繕費や保険料が売主から業者の責任に代わるため、売主のコスト削減につながるというメリットがあります。

リースバックを行うにあたっては、自分の求めている条件と査定額を提示してくれる業者を見つけ、トラブルなどに巻き込まれないよう注意して利用するようにしましょう。