家売却の査定で見られる7つのポイントと高く売るコツを紹介

家の売却を考えた時に気になるのが「査定」ですよね。家を売却するのであれば誰しも少しでも高く売りたいと考えると思いますが、査定ではどのようなポイントを見られるか、ご存知ですか？

少しでも持ち家を高く評価してもらうためには、査定で見られるポイントを把握しておくことが大切です。

この記事ではそんな、査定で見られる7つのポイントや高く売るためのコツをご紹介します。

家売却のために査定をお考えの方はぜひ参考にされてみてください。

査定価格とは？

査定価格と聞くとその価格で買い取りをしてもらえるのかと勘違いしてしまうかもしれませんが、査定価格はあくまで「おそらくこのくらいの価格で売却できるだろう」という目安であり、その額で買い取りしてもらえるということではありません。

また、査定額はすぐに売れる価格ではなく、一定の期間を要して売却することが前提として考えられています。

およそ3ヶ月ほど販売活動を行った際に売れることが見込める価格として査定価格が算出されますが、売値は高すぎれば売れず、安すぎれば損をしてしまうことになるため、精度の高い査定価格を出してもらうことが大切です。

適切な売値の設定ができるよう、信頼できる不動産会社に依頼するようにしましょう。

家売却の査定で見られる7つのポイント

どのように家を査定するかは不動産によって変わりますが、どの不動産も見るポイントは同じです。

家売却で見られるポイントを把握しておくことで、家売却の際の不動産会社選びなどに役立てることができるでしょう。

立地条件

最も重要なポイントとされているのがこの立地条件で、これは一戸建ての場合でもマンションでも同様です。

立地条件にも項目がいくつかありますが、その中でも重視されているのが最寄り駅からの距離です。徒歩で行ける距離なのか、何分かかるのか、バスでなければアクセスできない場所にあるのかなど。

「価格査定マニュアル（公益財団法人不動産流通推進センター）」は多くの不動産会社も参考にしているものですが、これによれば最も高い評価が駅から徒歩1分の距離の場合で、駅から遠ざかるほどに評価が下がっていきます。徒歩7分からは評価がマイナスとなります。

マンションの高層階の場合、周辺の眺めが良ければそれがプラス評価となり査定価格が上がることもあります。

築年数

築年数も査定価格に大きく影響する重要なポイントです。当然ですが、築年数が新しいほど査定価格は高くなり、古いほど低くなります。

建物には法定耐用年数というものが定められており、鉄筋コンクリートは47年、木造建築（居住用）は22年など住宅の種類によって決まっています。

そのため、築20年を超えている木造一戸建ての場合、査定価格がつかないということも少なくありません。木造一戸建ては築15年を過ぎると価値が大きく下がるということを覚えておくといいでしょう。

内装・外装

内装や外装も大切なポイントです。

【内装】

まず内装では、異臭はないかなどの点のほか、生活しやすいか、部屋は清潔な状態であるかなどがチェックされます。

壁紙や床材がどの程度劣化しているか、間取り、生活導線、家具の配置はしやすいかなども見られます。

• 最新設備（太陽光発電機設備、遠隔操作設備、床暖房設備など）
• キッチンやお風呂場などの水回りの保存状況やグレード
• シロアリ被害・雨漏り

冷暖房の設備が整っていたり、自然エネルギーを利用できる最新設備がある家の場合、査定価格がアップします。

また、念入りにチェックされるのがキッチンやお風呂場など水回りです。水回りは劣化が起こりやすく、長年生活していれば汚れたり劣化します。普段からしっかりメンテナンスしておくようにしましょう。システムキッチンなど、こだわりの設備がある場合には、それも査定価格アップにつながります。

シロアリ被害や木の部分の腐食、雨漏りの跡なども査定でしっかり見られる部分ですのでチェックするようにしましょう。場合によっては修繕を求められるケースもあります。

【外装】

築年数がある程度経過している古い木造住宅は木が腐食している部分もあると考えられ、これは査定価格にも大きく響きます。

そのほか、外装・屋根の破損や塗装などの剥がれはないかなどもチェックされる部分です。

ドアや窓の開閉に影響するため建物の傾斜についても計測しますが、水平器などによる調査でもしも明らかに傾いていることがわかった場合、売却できないこともあります。

土地

家を売却するときの査定は建物と土地で分けて別々に行いますが、土地も査定時にしっかり調べられる部分です。特に一戸建ての場合、土地が査定価格に大きく影響します。

【採光や眺め】

日当たりや眺めも見られる部分です。東西南北では南向きが最もよく、その次に東向きが好まれます。日当たりがいい南向きの場合でも、周辺の環境によって日当たりが悪くなってしまっている場合は査定価格は低くなります。

窓の配置、バルコニーの位置、通気性の良し悪しも影響します。

見晴らしのいい場所にある物件などの場合は、周辺の眺めの良さもプラス評価となります。しかしその逆に、周囲を他の建物に囲まれてしまっているという場合はマイナス評価になる可能性もあります。

【土地の広さや形】

土地の査定価格がどのように決まるのかというと、広さや形です。査定価格が高くなるのは、面積が広く、使いやすい形状の土地です。

一方、土地面積が狭いと、家を再建設するときに建築基準法による制限が生じるため査定価格は低くなります。

また、建築基準法では「4ｍ以上の幅のある道路に2ｍ以上接している必要がある」という接道義務があり、道路と接している部分が広いほど査定価格は高くなる傾向にあります。

周辺環境

家の周辺の環境も見られるポイントです。線路に面した土地や、高速道路や大きな道路の近くにある家の場合は騒音や振動があると考えられるため、マイナス評価につながります。

ただし、防音性に優れているなど騒音の影響を少なくできるようであればそれを不動産会社にアピールすることでマイナス評価を最小限にとどめることができることもあります。

周辺環境では、通勤・通学の交通利便性や生活利便性も評価されます。

最寄り駅から近かったり、歩いてすぐのところにバス停があり繁華街にアクセスしやすいかなどです。家が中心街に近いエリアであればそれも査定価格にプラスの影響を与えますが、アクセスが悪い場合は査定価格は低くなります。

そのほか、スーパーや病院、学校などの施設が近くにあるかどうかも査定価格に影響します。距離の目安としては歩いて10分で、それよりも近ければプラスに、遠ければマイナスになります。

維持や管理の状態

マンションの場合、全体の維持や管理の状態も見られる部分です。これから先、建物が古くなったとしても良い状態に整えることができる体制があるか、しっかり管理は行われているかなどが見られます。

• 共用部分（エレベーター、エントランスなど）は清潔な常態化
• 修繕計画や積立金、管理費
• 管理会社への委託形態
• マンション管理人の勤務形態

共用部分については内装や外装など見た目の美しさのほか、オートロックなど防犯のためのセキュリティについてもチェックされます。

その他

不動産会社が見ただけではわからないその他の家の情報については、売り主が説明する必要があります。

物件の売買は登記簿謄本の所有者でなければ行えないため、売り主が同一人物であるかの確認をします。

また、古い家の場合、隣家との土地の境界の状況についても尋ねられることになるでしょう。自分の家と隣家の境界線があいまいなままでは、売却が難しくなります。

家を高く売却するためのコツ

ここからは、家を少しでも高く売却するためのコツをご紹介します。

複数の不動産会社に依頼する

まず重要なのが、1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼するということです。

どの不動産会社も査定で見る部分は同じですが査定のやり方は違うため、査定価格にはばらつきが生じます。

また、複数の不動産会社に査定を依頼することで相場がわかるため比較して判断できるようになります。

売りやすいタイミングを見極める

家を売るタイミングを見極めることで、少しでも売却額を高くすることができます。

一番売却しやすいのが2月から3月の引っ越しシーズン。この時期は売出し価格を少し高めにしても売りやすくなるでしょう。

まとめ

家売却の査定で見られる7つのポイントと、高く売るコツについてご紹介させていただきましたが参考になりましたか？

家の売却を考えたときに気になる査定価格ですが、あくまで評価額であり、その価格で買い取ってもらえるわけではないため注意しましょう。

また、査定価格は不動産会社によっても差が生じます。1社のみに査定を依頼するのではなく、必ず複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。