共有物分割請求で競売判決が出るのはどんな時？注意点を詳しく解説！

不動産というものは「共有」といって、所有者が一人ではない場合があります。

不動産の共有は何かと問題が多く起きるので、その場合は「共有物分割請求」で解決できますが、共有者同士での協議で合意が得られず和解できなかった場合、訴訟になります。

ここでは、共有物分割請求や、訴訟の結果競売判決が出た場合の注意点を、分かりやすく解説します。

共有物分割請求とは

夫婦2人の名義でマンションを買った、兄弟や家族で土地を遺産相続した、など、1つの不動産等を何人かで所有することを「共有」といい、共有している物のことを「共有物」といいます。

例えば、不動産を売却したかったり、その管理等でトラブルがあったりすると、所有者が複数いる所為で問題が起きることがよくあります。

そういった問題を解決するために「共有物分割請求」ができます。

共有物分割請求は、他の所有者に対して自由に請求できる権利です。

持分について

共有物分割請求では、その共有不動産を共有する割合である「共有持分」に基づいて、不動産を分割できることになっています。

例えば土地を、所有者の妻と子供2人で相続した場合、妻は半分、子供はそのまた半分ずつの相続となり、3人で不動産を共有している状態になります。

この場合、妻は2分の1、子供は1人につき4分の1が、共有持分となります。

ここで注意したいのは、例えば妻の場合、土地の半分が妻の共有持分だからといって「土地の◯◯~◯◯までが妻の持分の土地」という考え方ではないということです。

ここでは例として土地にしましたが、実際は、土地には建物が建っていたり、すっきりと半分にできる形状ではなかったりと、数字的に問題なく分けることができない場合がほとんどです。

「共有持分」とは、その不動産を所有する権利の割合であって、物理的に所有する割合のことではないので、注意が必要です。

分割方法はさまざま

所有者同士の話し合いで分割の解決が見られない時は、訴訟になります。

共有物分割請求で訴訟になった場合の判決は、訴訟を起こした所有者の希望を叶える判決が出る訳ではありません。

あくまでも、所有者の持分を分割する方法を判決するものなので、例えば「競売にかけて代金を分割する」という、安価で共有不動産を売却しなければならないような不本意な判決が下る可能性があることを覚えておかなければいけません。

裁判所が判断を下す分割方法は「現物分割」と「価格賠償」、「代金分割」の３つがあります。

それでは、ひとつずつ見ていきます。

現物分割

現物分割はその名のとおり、現物（今回は不動産）そのものを物理的に分ける分割方法です。

共有物の分割請求では、この現物分割が原則とされています。

分割したい共有不動産が土地のみの場合などは、分かりやすく分割することが可能な分割方法です。

価格賠償

価格賠償には２つの方法があります。

全面的価格賠償

共有者のうちの1人が、対価を支払う代わりに他の共有者の持分を全て取得する分割方法が、全面的価格賠償です。

例えば、2人で所有している土地に、片方の1人が所有している家が建っているとします。

土地だけが共有物の場合、建っている個人所有の家の場所や規模によっては、土地を二分しても、土地と建物を同じ所有者にできずに使用が困難になる場合があります。

そういった特殊な場合にのみ、裁判所の判断でこの分割方法をとることがあります。

しかしこの場合、持分を全て取得する共有者の、他の共有者に対する支払い能力が問われる

ので、貯金などの証明ができないとこの分割方法は認められません。

一部価格賠償

共有物を物理的に分割した際に、日当たりや利便性など、価値に差が出る場合に、その差を埋める価値相当の金額を支払うことによって公平に分割する方法です。

例えば200坪の土地を、2分の1ずつの持分で2人で共有している場合、100坪ずつ分ければ確かに数字的には2分の1ですが、かたや日当たりがいいとか、かたや道路に面していて車庫入れが楽とか、条件によっては同じ土地の広さでも不平等になってしまいます。

持分に従い物理的に分けても生じる差異に対して、相当額を支払い補うことで成り立つ分割方法です。

代金分割

代金分割は、共有不動産を競売にかけて得た売却金を、共有者で分割する方法です。

共有不動産に建物が建っている場合、通常は物理的に建物を分けることができません。

また、物理的に分割が可能な場合でも、例えば共有不動産がもともととても狭い土地の場合など、分割することでさらに価値が大幅に下がってしまう場合もあります。

代金分割は共有物の分割請求で原則といわれるだけあって、一番分かりやすく公平な分割方法と思われがちですが、分割する共有物がどのような状態なのかを把握していないと、この判決が出た場合、損をしてしまう可能性もあります。

また、何故、不動産の売却価格の低い競売なのかというと、高い金額で共有不動産を売却することも可能なはずなのに、話し合いでまとまらない場合だからです。

裁判でこの判決が出ると、競売にかける以外に共有不動産を売却する方法がなくなってしまいますので、訴訟になる前の時点での協議で分割方法がまとまれば、通常の売却方法で高額で売却することも可能です。

競売判決が出た場合の注意点

話し合いで解決できず、競売による代金分割の判決が出てしまった場合、共有不動産を売却する為には判決に従って競売の手続きをしなくてはいけません。

逆に、判決が出たからと言って、競売の手続きをしないままでいると共有物を売却することはできません。

他にも、いくつか注意しなければならない点があるので、ここで確認してみます。

競売の為の書類は膨大で、費用は高額

裁判所によって多少違いはありますが、競売の為に必要な書類を揃えるのは大変な作業です。

• 競売申立書（裁判所にあります）
• 発行後1ヶ月以内の不動産登記事項証明書
• 公課証明書
• 共有者全員の住民票
• 判決正本
• 発行後1ヶ月以内の公図・建物図面
• 物件案内図（住宅地図）
• 不動産競売の進行に関する資料

そして競売費用は以下のとおりにかかり、一般的に100～120万円程度と、意外と高額です。

• 申立手数料
• 郵便切手代
• 登記免許税
• 予納金

この費用は売却金の中から返済されるので、一時的な立て替えのようなものですが、書類を用意するのと同様、立て替えとはいえ用意がないと競売の申立ができません。

書類の用意も費用もかかるわりには希望の売却価格には届かない競売が、判決結果として出る可能性があることを、念頭に置いておかなければいけません。

担保権が付いている場合

競売にかけて売却したとしても、担保権が付いている場合は、売却金の中から優先して弁済に充てなければなりません。

現況では不動産を競売にかける際は担保権を消滅させて競売の手続きを進めるものとされていますが、そうすると不動産に瑕疵があっても免除されるという入札側のデメリットになってしまうので、一般よりも低価格で落札されるということになります。

競売の手続きにかかる費用などを差し引いた際、結局共有者のもとに売却金が残らないようであれば、競売の手続きが取り消しになります。それを無剰余取消といいます。

共有分割を希望している共有者にローン残債があったり支払い能力がなかったりすると、競売判決が出ても、無剰余取消となり共有不動産を売却できなくなってしまう可能性があるということになるので、代金分割を望んでいる場合は注意が必要です。

共有者とよく話し合う

競売にかけて売却すると、一般的な不動産の売却価格の50～60%程度という、安価な売却価格となります。

そして訴訟に持っていくとなれば、訴訟の前に親族内で協議した事実も提出しなければならないので、内容証明郵便を使用して、協議を申し出た旨を証明できる証拠にする必要があります。

加えて裁判になると、1回で終わらない可能性もあり、費用や手間の他に時間も取られるということになります。

確かに、共有者の中に一人でも同意を得られなければどのような方法でも分割できない共有物分割請求ですが、訴訟に至って競売の判決が下されてしまえばそれ以外の売却方法も分割方法も選ぶことができません。

どちらも譲らず訴訟になってしまい、あげく競売判決が下ってしまうより、共有物分割協議の時点で話がまとまるのが、金銭的には一番損をしない落としどころと言えるでしょう。

まとめ

共有物分割請求や、訴訟の結果競売判決が出た場合の注意点を詳しく解説しましたが、いかがでしたか？

競売は一般の人にはハードルが高く、売却価格も低いため、共有不動産における問題解決にはなっても、損をしたような気になってしまうものです。

競売では低価格での売却になってしまうことを前提に協議すれば、最適の分割方法で同意が得られるかもしれません。

この記事が、共有物分割請求で競売判決が出た場合について悩んでいる人の参考になれば幸いです。