リースバックでよくある相談とは？活用からトラブルまで詳しく紹介

リースバック 2021年11月13日

皆さんは”リースバック”というものをご存じでしょうか？リースバックを活用することで”生活（事業）資金をスピィーディーに調達することができ、加えて、売却物を継続して利用できる”という利点ともいうべき特徴から、近年注目を集めつつあります。

注目が集まるに伴って、ここ最近増えてきているのが、リースバックの利用に関する相談事例です。相談事例は多岐に亘りますが、その多くは、「どのようにリースバックを活用できるのか？」と「リースバックを利用するにあたってトラブルになるようなことはないのか？どのように回避することができるのか？」に大別できます。

冒頭にて触れた利点に多くの注目が集まりがちですが、リースバックを最大限に活用するとともに、スムーズな手続きを実現するためには、事前の理解が必要不可欠であるといえます。

この記事ではリースバックの基礎知識を抑えた後に、どのような方におすすめの方法であるのか、リースバック活用の際によくある相談に関してご説明していきますので、ぜひ最後までご覧になってください。

リースバックの基礎知識

リースバックとは、不動産取引の1種であり、”売買契約と賃貸借契約が一体となった取引手法”のことを表しています。

一般的な不動産取引では、売買契約、賃貸借契約の一方を利用して不動産を利用することが多いかと思いますが、リースバックではご自身がお持ちの不動産を他の人（個人であったり、リースバックを請け負っている専門業者であったりします）に売却すると同時に、売却物に関する賃貸借契約を行うことによって売却以前と同様の利用が実現できるようになっています。

また、不動産の売却に伴った売却資金を手にすることもでき、これらの使用に関する制限は特に定められていないため、生活資金として・事業資金として利用することができ、一般の方から事業者の方まで幅広く活用がなされています。

リースバックのメリット

リースバックの大きな特徴についてご確認できたかと思いますが、それが具体的にどのようなメリットを及ぼすのかに関して確認していきましょう。

リースバックで挙げられるメリットには以下のものがあります。

〈メリット１〉売却物件を新たに賃貸物件として利用し続けられる

〈メリット２〉売却による売却資金の入手（現金化までの手続き）が迅速である

〈メリット３〉将来的に買戻しをすることも可能となっている

それぞれに関して確認していきましょう。

メリット１：売却物件を新たに賃貸物件として利用し続けられる

リースバックの特徴ともいうべきものですが、売却物を売却した後にも同様に利用することができるのが1つ目のメリットになります。

単なる売却を選択した場合には新たな引っ越し先などを探す必要も出てくることとなり、物理的な負担も費用面での負担も大きくなります。このような状況を回避できるのも魅力的な点だといえます。

メリット２：売却による売却資金の入手（現金化までの手続き）が迅速である

まとまった資金を調達する手段としては複数挙げられますが、信頼性の高い方法である銀行からの融資を例に挙げてみると、さまざまな審査を経る必要があり、ある程度の時間を要することとなります。

リースバックの場合には上記に挙げた審査といったステップはなく、リースバックを請け負っている専門業者の選定とリースバックの申し込み、専門業者による売却物件の査定額の算出、（査定額に納得できる場合に）売買契約・賃貸借契約と進んでいきます。

現金化のために必要となるのは売買契約のステップを経るだけであるため、非常にスピーディーであるといえます。また、銀行融資の場合と異なり、使用の用途に制限もないことも大きな魅力であるといえます。

メリット３：将来的に買戻しをすることも可能となっている

リースバック物件を継続的に利用する中では、賃貸借利用として定期的に更新を行うことがあるかと思いますが、リースバック利用者が採れる選択肢には①賃貸借契約を更新する、②別の場所へ引っ越す、③リースバック物件を買い戻すの3つが挙げられます。

資金入手のために一時的に物件を手放したものの、将来的には買い戻す目処が立つような場合に有効となるメリットです。しかしながら、買戻しを検討する場合には、売買契約書への記載内容に特約として”買戻しに関する規定を設ける”必要があるため、このことを頭に留めておくようにしましょう。

リースバック活用の際のよくある相談

最後に、リースバックを活用する際に頻繁に出てくる相談事にどのようなものがあるのかを確認していきましょう。

リースバックを検討されている方にとっては”どのように活用すればいいのか？”、リースバックを実際に活用されている最中の方には”このようなトラブルが起こっているものの、どのように対処すればいいのか？”といったことが主となりますので、その2点に焦点を当てて解説していきたいと思います。

リースバック活用のための相談

リースバックの活用を目的として、リースバック検討者から聞かれる相談には以下のものがあります。

「自宅が差し押さえられ競売に掛けられそうになっているものの、リースバックは利用可能なのか？」
「早急にまとまった資金を用意したいけれど、リースバックを利用できるか？」
「収支状況や物件所有リスクを整理する一環としてリースバックを活用できるか？」

それぞれに関して見ていきましょう。

差し押さえ期間・競売前におけるリースバックの利用

自宅を購入される方の多くは、購入の際に住宅を担保とした住宅ローンを組んでいることが一般的であるかと思います。しかしながら、このローンの返済が滞ってしまった場合には、抵当権者によってご自宅が差し押さえられ、住宅ローンの未払い分の補填を目的として競売に掛けられることとなります。

結論からいいますと、”競売に掛けられる前であればリースバックを利用して、住宅を売却することは可能”となっています。リースバックを利用することで売却資金が手に入るため、この資金をローンの返済分として充てることができます。また同時に、競売に掛けられた場合には本当の意味で手放さなければなりませんが、リースバックであればこれまでと同様にご自宅で生活し続けることができます。