リースバック後の買い戻し！注意点など３つの知っておくべきポイント！
自宅を売却した場合…当然、手放さないといけないと思いますよね？しかし、リースバックという方法を選択すれば売却した後も住むことができるんです！
急にまとまった現金が必要、新事業への資金調達、老後生活への貯金など、さまざまなケースで現金が必要になる場面はあるかと思います。
そんな時に一つの選択肢としてリースバックを検討する為に、この記事ではリースバック後の買い戻をしする際の注意点など、知っておくべき３つのポイントをご紹介いたします。
リースバックについて
夢のマイホームを購入、夢に見た家賃収入生活などさまざまな状況によって「分譲」を選択した人も多いと思います。
しかし、新しいチャレンジや状況の変化などで急な現金が必要になり売却を検討する方も近年では多いのではないでしょうか。
さらに「老後２０００万円問題」などお金の問題は生きている限り常に付きまといます。解決策の一つとして「リースバック」を選択した後に「買い戻す」方法などをここからご紹介していきます。
リースバックとは
リースバックは、現在、所有している自宅を売却しても今まで同様に住み続けることができるシステムです。
予め住む期間を取り決めて売却をしたり、売却後にリース契約をいたします。自宅の売却になりますので「売却代金」が当然、支払われます。住宅ローンが残っている場合は、返済後の金額が手許に残るようになります。
また、買主を探す必要もありません。それは、提携先やリースバック業者が買い取ってくれるためです。通常の売却と違い手続きもスムーズですし、スピーディーに資金化できるのでストレスもありません。
買い戻しとは
買い戻しとは、シンプルに売却した自宅を買主として再び不動産の売買契約をすることです。勿論、売買代金がありますので売主に支払う必要があります。
しかし、現実的には「お金に困ってリースバックをする」ケースが多いように思えます。
具体的に「まとまったお金が確実に入る時期が判明している」「身内との売買で住宅ローンが組める」など明確に決まっている場合は買い戻しの約束をする方がメリットが多いかも知れません。
買い戻す方法
手続きの方法としては、下記の二つがあります。
- 買戻し特約
- 再売買の予約
通常は「再売買の予約」をご利用される方が多いようです。「買戻し特約」は買主が親族や知人など近い場合にご利用されるケースがほとんどのようです。
「買戻し特約」、「再売買の予約」については下記でさらに詳しくご紹介をしています。是非ご参照ください。
リースバック後の買い戻し３つの注意点
では、実際にリースバック後の買い戻しをする際に知っておきべき３つの注意点をここからご紹介していきます。
注意点を事前に知ることによってトラブルを回避出来たり、メリットとデメリットの知見が広がると幸いです。
買い戻し価格の基準について
事前に買い戻しを希望してリースバックをする場合、売却時に「再売買予約権」をつけて売買契約を締結させないと買い戻しすることが出来ません。
さまざまな状況（賃貸契約内容、売買契約内容、物件状況など）によって買戻価格は異なります。理由としては、リースバック業者も慈善事業ではないので利益を確定するために、安く購入して高く売買する必要があるからです。
物件購入による資金調達費用や金利、固定資産税や所得税、管理費や修繕費など諸々の費用の関係性からリースバック業者が利益を確定する金額が買戻価格になるといえるでしょう。
通常の売買契約とは違い、リースバックは当然「中古物件」扱いになります。地方物件は当たり前ですが、首都圏の物件でも「値下がりリスク」をリースバック業者も念頭に置いています。ここは頭に入れておいてください。
平均的にリースバック時の売却金額は、物件評価額の６０％～８０％と言われておりますが、逆にリースバック物件の買戻価格は売却価格の１１０％～１３０％と考えられています。
リースバック希望期間が長くなれば比例して掛け目は厳しくなります。
基本的には、購入時の金額に購入時と売却時（買戻し時）にかかる諸費用分を上乗せする計算方法になります。
これはリースバック業者が多少の利益を上乗せするケースが多いからです。リースバック期間に応じた買戻価格をリースバックの契約時に予め決めることも可能ですので、ご確認することをオススメします。
買戻しの特約とは
買戻しとは、不動産の売買契約と同時にした特約に基づいて、売主が留保した解除権の行使によって売買契約を解除することをいいます。これは民法の第579条に「買戻しの特約」について規定がございます。しかし、民法によって定められている権利ではありますが、リースバック取引ではほぼ利用されていません。
買戻し特約を、簡単に説明すると「臨時の措置としてお金が必要」という人の手段です。金銭的に苦労している売主が、買主へ不動産を売却することによってお金を手に入れた後に、返済が可能になったら買戻すというイメージが近いと思います。
買戻しの要件について
- 買戻しの目的物が不動産であること
- 売買契約と同時にすること
- 買戻代金が、売買代金に契約費用を加えた額を超えないこと
- 買戻しの期間は10年を超えることができない。これを超えたときは10年に短縮される。
買戻しの要件は上記のような項目が挙げられます。
買戻代金とは、買戻権行使の際に売主から買主に償還すべき金額です。売買代金とは買主が事実上支払った額です。契約費用に関しましては、払い戻さなくても良いとすることも可能です。
買戻特約の登記について
実際に買戻し特約の登記される事項としては、買主が売主に支払った代金、契約費用、買戻しができる期間のことを言い、売買による所有権移転登記と同時に別個の申請で行います。現実に支払った代金以上を登記することはできません。
買い戻し期間を定めなかった場合、期間が登記されることはありません。しかし、その場合は５年以内に買戻し権を行使しなければいけないので注意が必要です。１０年を超える期間を定める場合は、期間が１０年に短縮されるのも覚えておいてください。
買戻し特約は、第三者にも主張をするために、その旨の登記することが可能です。つまり、対象の不動産が当初の買主から第三者へ譲渡されていても、売主はその第三者に対して買戻権を行使することができてしまうんです。これは登記しておくことによって可能になります。
買戻し特約の登記をした後に抵当権が設定されていても、その権利を否定することが可能になるというメリットもあります。
再売買の予約とは
再売買の予約とは、再度売買契約いたしましょう。と約束をしておく契約になります。一旦、売却した不動産などを買い戻すための予約になり、債権者に担保不動産などを売却し、返済ができるようになった時に買い戻すという、債券担保機能を持った予約です。
メリットとしては、契約時に再売買の予約をする必要がなく、予約期間も自由に決められ、さらには再売買代金も自由に決めることができるのです。買い戻しと似てはいますが、予約上の権利を仮登記（再売買の予約に基づく所有権移転請求権保全の仮登記）にしておくことによって第三者に対抗することも可能です。
再売買予約の契約文言について
ここでは一般的に売買契約書に記載される内容を下記に示します。主には備考欄に記載される内容になっており、金額と時期を定めることよって「売買予約の契約」となります。
「甲と乙とは本件土地|こつき再売買を予約し、甲が乙lこ対し○○年○○月○○日までに、第○○○条の方法により定めた代金を提供し、かつ、売買完結の意思表示をしたときは、再売買の効力を生ずるものとする。」
「甲と乙とは本物件|こつき再売買を予約し、甲が乙lこ対して、金○○○○○円を提供し、かつ甲が乙に対し、再売買予約完結の意思表示を書面によってなしたときは、意思表示後1カ月以内に乙の何らの意思表示なしに、再売買の効力が生じる。」
「但し、甲及び乙は別途協議の上、再売買契約締結の日を決定することができるものとする。」
再売買の予約をする際に、上記の一般的な文章を参照にしていただけると幸いです。
再売買予約の消滅や失効、猶予の文言について
ここでは一般的に記載される文章などをご紹介いたします。
「本件賃貸借契約期間中に、本件予約完結権を行使しなかった場合、本件予約完結権は失効するものとする。」
「本件賃貸借契約が期間満了時に再締結された場合は、再締結された期間失効は猶予されるものとする。」
「賃料支払を○○月間分以上遅延したときは理由の如何に関わらず本件予約完結権は消滅するものとする。」
上記のような文章が一般的なのでこちらも参考にしていただけると幸いです。
まとめ
当記事ではリースバック後の買い戻しをする際の注意点などをご紹介させていただきましたが、参考になったでしょうか。
上記以外にも、リースバック賃料の未払いがあったり、賃貸契約内容を履行できていない場合は、リースバック後の買戻しが難しくなる可能性がございます。賃料滞納などは買い戻す権利がなくなったり、同時に賃貸契約の無効など、自宅を引き渡さないといけない事態にも繋がります。
さらに「契約時よりも買い戻し金額が高かった」事態もございます。これは買戻し価格や時期などの詳細条件をリースバックの契約時に予め定めておくことで回避することができます。事前にしっかり納得したうえで契約することをオススメいたします。
