最近よく聞く「リースバック」とは？メリットとデメリットを解説

人生における大きな買い物といえば、まず浮かぶのが家。しかし、大きな資産を持つということは、それだけでリスクになることもあります。

「病気や怪我などにより、急に現金が必要になった」「資産の相続を考え、現金化したい」

そのような状況において、賢く使える仕組みをご存知ですか？昨今、新型コロナウイルスによる収入の減少や、貯蓄額の減少などによって、リースバックへの関心が高まってきています。

そこで、今回はリースバックとは、どういった仕組みなのかを解説していきます。

リースバックとは

リースバックは保有している家を売却し、現金化することができます。通常の不動産売買と異なる点は、売却後もその家を使用することができる点です。

売却された不動産は、あなたと不動産会社でリース契約が結ばれ、毎月家賃としてリース料を支払うことで引き続き住む事ができます。

住宅ローンが残っていても、自宅を売却できることがある点や、売買した代金を早急に一括で受け取れるところがポイントです。

リースバックのメリット

ここからはリースバックのメリットについてご紹介していきます。

家を売っても引き続き同じ家に住む事ができる

通常、自宅を売るというと、その不動産を手放すことになります。

引っ越ししなければならなくなるので、その土地を離れるだけでなく、新しい家のローンを組んだり、賃貸住宅を借りる、引っ越し費用を工面しなければならないなど、大きな費用がかかります。

しかし、リースバックを利用すれば、運営会社と賃貸借契約を行うので、家賃（リース料）を支払いながら、一定期間同じ家に住み続ける事ができます。

また、離婚などをしたり、収入が大きく減ってしまい家を売るとなった場合、そのことが周囲に知られてしまうと、変な噂が立ったりすることがありますが、リースバックで売却された家は住み続けることができるので、周囲に知られることなく、自宅を売却できる点もメリットと言えるでしょう。

住宅の維持費がかからなくなる

家を保有していると、さまざまなお金がかかりますが、以下のような出費を抑えることができるようになります。

• 住宅ローンの支払いによる利息がなくなる
• 修繕費がかからない
• 固定資産税・都市計画税がかからない
• 自宅にかけていた各種保険（火災保険・地震保険）などが必要なくなる

などのメリットがあります。

リースバックを利用すれば、自宅の所有権は運営業者に移転しますので、アパートなどを借りているのと同様に借家扱いとなります。

月々の支払いは家賃になりますので、その他、住宅を管理する際に発生する費用を抑えることができます。

つまり、出ていくお金が定額になりますので、お金の計画が立てやすくなります。

なるべく早く現金化できる

運営会社に売却した際に得た現金は、使い道に制限はありません。住宅ローン返済には、さまざまな不安要素がつきまといます。

例えば、収入減により急にお金が必要となった場合でも、２週間から1ヶ月と、比較的短期間で、まとまった現金が受け取れます。仲介会社を通すと長くて半年ほどかかる場合があるので、通常の手順で売却するよりも素早く現金化することができます。

買い戻すことも可能

一度売却した家であっても、もう一度買い戻すことが可能です。

リースバックには、買い戻し特約というものがあります。買い戻しには一定の条件がありますが、やむを得ず一度手放さなければならない状況になってしまった方でも、お金が用意できれば、自分の手元に取り戻すことができます。

リースバックのデメリット

ここまでで、リースバックのメリットをご紹介しましたが、ここからは、リースバックを利用するにあたって注意するべき点をご紹介します。

家賃が発生する

持ち家ではなく、あくまでも「借りている家」となるので、その家に住み続ける場合は、家賃が発生します。

また、家賃は相場よりも高くなる傾向にあります。リースバックの場合、家賃は売却価格の７〜１３パーセントほどで設定されることが多いです。売却金額が高くなれば家賃も高くなりますので、周辺地域の相場よりも高くなる可能性があります。

収入減になり、リースバックを利用する場合、売却時に売却価格を上げすぎると、家賃の支払い難しくなります。売却後の家賃も考慮した価格交渉をすると良いでしょう。

売却額が相場よりも安くなる場合がある

リースバックを利用して家を売ると、通常の売買契約の相場より安くなることがあります。なぜなら、借主は家を買い戻すことができるからです。

リースバックの運営会社は、家の売買に制約を受けたり、借主が家賃滞納をする可能性がある為、通常の相場より安く設定します。

先ほども説明した通り、売却額が高くなってしまっても、結果として家賃が高くなることもありますので、その後の生活のことも考えながら売却額を交渉する必要があります。

また、売却額が住宅ローンを下回る場合、銀行などの金融機関が、抵当権を外しません。抵当権が外れなければ、自宅の売却自体ができません。

不足分を補填することができれば、リースバックの利用が可能になりますが、他の方法を探さなければなりません。

賃貸期限が無期限ではない

一般的な賃貸借契約では、余程のことがない限り、貸主が更新を拒めません。

しかし、リースバックで利用される賃貸借契約では、契約満了までの契約となりますので、更新自体がない場合があります。契約期間の終了後、再契約という形で賃貸契約を結び直しますが、貸主が再契約を拒否することもできますので、満了と同時に家を出なければならなくなる場合もあります。

リフォームや建て替えが出来なくなる

リースバックでは、所有権が運営業者に移転します。

賃貸のアパートなどと同じで、勝手にリフォームすることができなくなりますので、一軒家やマンションだとしても、住宅としての自由度は低くなります。

リフォームをしたり、リノベーションをしたいと考えている方には向いていないと言えるでしょう。

売却後は、あくまでも、「借りている」家に住むことになるということをお忘れなく。

リースバックはどのような人に向いているか

リースバックのメリットとデメリットは理解いただけたでしょうか。それでは、メリットとデメリットを踏まえたうえで、どのような人にリースバックが向いているのか、みていきましょう。

住宅のローンを返済したい

新しい家への住み替えを検討している方や、収入が減ってしまって月々の支払いが不安など、住宅ローンを一括で返済したい場合は、リースバックを利用するメリットがあります。

収入が減ったため、リースバックを利用したいという方にとっても、まとまった現金を手元に用意することができます。また、固定資産税や都市計画税などの税金、自宅が損壊した際の補修費など出費を減らせます。

住み替え時には、すぐに新しい家を購入する際の住宅ローンを組むことができ、売却後売りに出されることがないので、急いで引っ越しをする必要がなく、余裕を持った購入計画を組むことが可能です。

離婚トラブルを回避したい

離婚した際の財産分与トラブルを回避できる可能性があります。

リースバックを利用して売却すれば、周囲に知られることなく家を一括で現金化することができる上、財産を分与しやすくなります。

離婚後も賃貸としてどちらかが家に住み続けることもできるので、急な引っ越しをしなければならないということがありません。

また、お子さんがいる家庭の場合ですと、学区を変更したくないなどの事情がある場合があります。

しかし、売却後も今の家に住み続けることができるので、住み慣れた環境で継続して子育てができるうえ、お子さんが転校させなければならないという状況も回避できます。

相続トラブルを回避したい

高齢者の方が、将来の相続を考えて財産を分与しやすいように、リースバックを利用することがあります。

また、老後の資金調達としても、まとまったお金を手元に置いておくことができるので、将来の不安が軽減されます。

リバースモーゲージとの違い

リバースモーゲージとは、自宅を担保に借り入れができる高齢者ローンのこと。毎月の支払いが利息のみとなり、まとまった老後資金を得ることができます。

債務者が死亡すると、自宅が売却されるか、元本返済となります。リースバックと異なる点は、家の所有権が債務者が死亡時まで移転しないことです。

所有権を移転させたくない方は、リバースモーゲージを利用すると良いでしょう。しかし、リバースモーゲージはあくまでも借り入れですので、家主は債権者となります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。リースバックは2週間から1ヶ月ほどで素早く自宅を現金化することができ、その後も住み続けることができることから、安定した資金計画を練ることができます。しかし、いくつかのデメリットも存在します。

リースバックを利用した賃貸契約の場合は、再契約できずに家を出て行かなければならないこともあるので、計画的な利用が必要となるでしょう。

自宅の売却額などをうまく交渉し、家賃を抑えながらも現金を手元に残すなど、賢く使いこなせれば、リースバックを検討している方の強い味方となる仕組みではないでしょうか。

まずは、運営会社に相談してみましょう！