持ち家を売却しても住み続けることができるリースバックの5つのメリットと注意点

リースバックとは、急に医療費が必要になってしまった方や子どもの教育費が足りないといったときに、まとまった費用を調達できる方法で、持ち家を売却した第三者と賃貸借契約を結ぶことで、そのまま自宅に住み続けることができるというサービスです。

まとまった費用が必要だという方や、住宅ローンの返済が滞ってしまい資金繰りが厳しくなってしまったという方にもおすすめのサービスで、近年注目されています。

この記事では、持ち家を売却しても住み続けることができる、リースバックの5つのメリットと注意点をご紹介していきます。

資金調達の一つの手段としてリースバックを考えている方は、是非参考にしてみて下さい。

リースバックの5つのメリット

リースバックを利用して自宅を売却することで、持ち家をどうしても手放さなくてはいけなくなったというときも、持ち家を売却した現金を手にしつつそのまま自宅に住み続けることが可能です。

まずは、リースバックを利用する5つのメリットをご紹介します。

自宅にそのまま住み続けることができる

リースバックの最大の特徴でありメリットは、売却したあともそのまま自宅に住むことができるということです。

ご自身の通勤や、お子さんの学校の学区への影響もなく、将来的にまとまった費用を得られた場合は買い戻すことも可能です。

毎月支払っていたローンが家賃の支払いに変わりますが、引っ越しをする必要がないので売却で得た費用は引っ越し代などに充てる必要がなく、老後の資金や教育費、医療費などに回すことができます。

まとまった現金を手にすることができる

通常の売却の場合は、不動産会社などの仲介が入り買主を探すという行程ですが、この方法だと実際に現金を手にするまでに時間がかかってしまいます。

すぐに買い手が見つかるとは限らず、今すぐ現金が必要なのに困ってしまうということも。

リースバックは不動産会社が買主となるので、買主を探す必要がなく自宅を早急に売却し、現金化することが可能です。

仲介で売却が難しいという物件も、リースバックなら不動産会社が賃貸借契約終了後に第三者への売却を考えリフォーム前提で買い取ってくれる可能性が高いです。

住宅ローンを支払う必要がなくなる

リースバックを利用して自宅を売却すると、毎月支払っていた住宅ローンの支払いから解放されます。かわりに家賃を支払うことになりますが、売却する価格によっては月々の支払いは以前の住宅ローンに比べると安くなる可能性もあります。

住宅ローンの返済は30年や35年と長期間で組みますので、長期的な支払い計画が必要になります。余裕ができたら繰り上げ返済したりと早く支払いから解放されたいと感じている方が多いでしょう。

その点リースバックで住宅ローンの返済よりも家賃が安くなれば、今まで住宅ローンに充てていた分のお金を他のことにまわしたり、住宅ローンの支払いが厳しくなっていたという方は銀行からの催促に頭を悩まされることなく、自宅でいつも通りの生活を送ることができます。

固定資産税を支払わなくて良い

自宅を売却し、所有権が買主に移るので、今まで支払ってきた固定資産税を支払う必要がなくなります。

さらにマンションの場合は、管理費や修繕積立金も不要となります。月々の支払いが家賃だけに固定されるので、資産計画を立てやすくなる点はメリットと言えます。

また、固定資産税を滞納していたという場合は、売却する際にすべて清算できるというケースが多いため、家を売却した資金の中から滞納分を支払うこともできます。

周りに知られることなく自宅を売却できる

通常の売却だと、広告を出したり不動産会社のホームページに物件情報が掲載されるので、周囲に自宅を売却したということが知られてしまいます。

金銭的な問題から自宅の売却を検討しているという方は、周囲に売却の事実を知られたくないと感じる方がほとんどです。

リースバックなら自宅にそのまま住み続けることができるため、周りに自宅を売却したことを知られる心配もなく、自宅を売却して現金を手にした後も普段通りの生活を送ることができます。

リースバックの注意点

リースバックには多くのメリットがある一方で、利用するにあたって注意すべき点やトラブルになることもいくつかあります。

ここからは、リースバックを利用する際に注意すべき点をご紹介します。

家賃が相場より高くなる

リースバックでは、自宅を売却した不動産会社に家賃を支払って、賃貸として自宅を借りることになりますが、リースバックの家賃の決め方は、通常の家賃の算出方法とは異なります。

通常の賃貸では、周辺の家賃相場から家賃を算出することができますが、リースバックの場合は以下のような算出方法で家賃が決められます。

• 買い取り価格×7～13％÷12ヵ月＝1ヵ月の家賃

賃貸市場の相場ではなく、買い取り価格に対する利回りで家賃を算出するので、買い取り価格が高くなるとその分家賃も値上がりするということになります。

例えば、買い取り価格が1,000万円で利回りが7％という条件だった場合は月々の家賃は以下のようになります。

• 1,000万円×7％÷12ヵ月＝5万8,333円

また、リースバックを利用する際には安定した一定の収入があることが求められます。現状の収入で問題なく家賃を支払うことができるのか、しっかり計画を立てる必要があります。

通常の売却より価格が安くなる

リースバックで売却する場合、不動産会社は万が一借主が何らかの事情で家賃を支払えなくなった場合に、その不動産を売却して支払った資金を回収するため、不動産を通常売却したときに回収できるであろう市場価格から手数料を引いた額を買い取り額の基準とします。

不動産の市場価値や地域によっても異なりますが、売却価格は以下のような計算式で算出されます。

• 対象となる不動産の市場価格×70～90％＝売却価格

売却価格が高くなると家賃も高くなるため、低めに売却価格を設定する場合もあります。人気の高い地域では、市場価格の90％に近い価格で売却が可能な場合もありますが、地方や人気の低い地域では70～80％程度となってしまいます。

例えば、2,000万円の市場価値がある物件だと売却価格は以下のように計算されます。

• 2,000万円×70～90％＝1,400万円～1,800万円

賃貸借期間が短ければ市場変動のリスクを受けることがないため、賃貸借契約の期間によっても売却価格は変わってくる場合があります。

所有者ではなくなる

自宅を売却するので、所有者は不動産会社などの第三者に移り、名義が変わってしまいます。そのため、自宅を親族へ相続することができなくなるという注意点が挙げられます。

さらに、所有者が破産したなどの理由によってオーナーが変わるということも考えられます。オーナーが変わってしまうと、当初の契約と同じ条件で契約することができないといった場合も考えられます。

また、賃貸借契約となるため、持ち家のように自由にリフォームをしたりできないのはもちろんのこと、さまざまな制約のある契約になる可能性もあるということを考えておかなければいけません。

買戻しは売却時より高くなることがある

リースバックで売却した不動産は、契約時に買戻し特約を付けることが可能な場合がありますが、買戻しに必要な費用は売却価格よりも高くなるケースがほとんどです。

不動産会社は、売却に関する必要経費や利益を買戻し価格に上乗せするため、買戻し価格は売却価格の1.1～1.3倍となります。

例えば、売却価格が1,000万円だった場合は以下のような買戻し価格になります。

• 1,000万円×1.1～1.3＝1,100万円～1,300万円

また、買戻しには賃貸借契約の契約内容を全て履行した場合にのみ有効となりますので、賃料の支払いを2～3ヵ月に渡り滞ってしまったりすると、買戻しの権利が無くなるとともに自宅を引き渡さなければいけなくなるというケースもあるため注意が必要です。

まとめ

リースバックの5つのメリットと注意点をご紹介しましたが、参考になりましたか？

リースバックは、教育資金や医療費、老後の資金が必要になったという場合に、借金をすることなく資金を確保することができる新しい資金調達の方法です。

今の生活を変えることなく手早く資金を手に入れることができるので、今すぐまとまった資金が必要で、尚且つ自宅から引っ越しをしたくないという方に向いています。

一方で、持ち家から賃貸に変化することで生活の自由度の制限があったり、注意すべき点もいくつかあります。

リースバックを利用する際には、仕組みを理解してから利用する必要があります。

まとまった資金の調達が必要な方や、住宅ローンの支払いに困っているという方は、メリットや注意点をよく理解したうえで、リースバックを検討してみて下さいね。